Tagesarchiv für den 06. Februar 2008
Wenn Sie Immobilien Projekte in Angriff nehmen, sollten sie zuvor einen Kassensturz vornehmen. Dabei ist zu beachten, dass bei Immobilien Projekten ein gewisser Anteil an Eigenkapital unabdingbar ist. Außerdem sollten die laufenden Tilgungen der Immobilien Projekte nicht zu sehr ins Kontor schlagen und tragbar sein. Da Schuldzinsen für Darlehen bei Immobilien Projekten keine steuerlichen Vorteile bringen, solange es sich um selbstgenutzte Immobilien Projekte handelt, sollte dabei soviel Eigenkapital wie möglich eingesetzt werden.
Beim Kassensturz sollte man sich deshalb fragen, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Denn ohne Eigenmittel ist eine Finanzierung der Immobilien Projekte nicht möglich. Eine Faustregel besagt, das bei Immobilien Projekten ungefähr 20% des Kaufpreises an Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten. Ist bei Immobilien Projekten zu wenig Eigenkapital vorhanden, wird die monatliche Belastung der Tilgung auf Dauer zu hoch. Deshalb sollten Sie bei der Planung von Immobilien Projekten unbedingt realistisch bleiben, wenn es um das Thema Finanzen geht und eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben der Immobilien Projekte einplanen.
Sie sollten sich bei Immobilien Projekten im Klaren sein, wie viel Geld Sie im Monat aufbringen können. Hier werden viele Fehler gemacht. Denn viele Leute, die Immobilien Projekte in Angriff nehmen, sind nicht ehrlich. Sie sind nicht realistisch, wenn es darum geht herauszufinden wie viel Geld man im Monat für die laufenden Belastungen und Zinsen des Immobilen Projektes zur Verfügung hat.
Fest steht, dass Sie die Finanzierung eines privaten Immobilen Projektes nicht an steuerlichen Überlegungen ausrichten sollten. Denn die Förderung der privaten Immobilen Projekte erfolgt über Zuschüsse und nicht über Abzüge von der Steuerschuld. Sie müssen aber wissen, wie Sie die Tilgungen der Immobilen Projekte über einen längeren Zeitraum verteilen möchten. Dabei kommt oft ein so genanntes Annuitätendarlehen ins Spiel. Hierbei handelt sich um ein Darlehen, das sich durch gleich bleibende Raten aus Zins und Tilgung über den Zeitraum auszeichnet, für welchen die Zinsen festgelegt wurden. Of sind dies 5, 10 oder mehr Jahre. Bei dem so genannten Annuitätendarlehen ist am Anfang der Tilgungsanteil der monatlichen Rate niedrig und verringert sich von Monat zu Monat um den Betrag, der unter dem Strich dabei rauskommt, wenn mit den Tilgungen die Zinsbelastung zurückgeht.
Bei Immobilien Projekten sind die Zinsen umso höher, umso länger der Zins festgelegt wird. 2003 z.B. waren Darlehen für Immobilien Projekte mit fünfjähriger Zinsbindung um 0,5 Prozentpunkte günstiger als Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren. Wollen Sie Immobilien Projekte so finanzieren, macht das beispielsweise bei einem Darlehen über 250.000 € einen monatlichen Unterschied von über 104 € aus. Deshalb ist die Versuchung groß, sich für eine kurze Zinsbindungsfrist zu entscheiden. Doch dies ist genau der falsche Weg, wenn niedrige Zinsen rasend Einzug halten. Denn eine kurze Zinsbindung bei Immobilien Projekten ist nur dann sinnvoll, wenn die Zinsen gestiegen sind. So erhalten Sie eine wahrscheinliche Option darauf, dass es nach wenigen Jahren zu niedrigeren Sätzen kommt.
Günstige Konditionen sollte man sich deshalb langfristig sichern. Wenn man eine Zinsbindung von 10 Jahren eingeht, ist dies lohnenswert, da am Ende der Frist bereits ein Großteil des Kredites abbezahlt wurde und nur ein geringerer Betrag bei eventuellen Erhöhungen angepasst wird. Dies minimiert das Risiko. Man kann die Laufzeit auch kombinieren (fünf und 10 Jahre). Außerdem kann man sich auch auf mehr als 10 Jahre festlegen und so das Risiko weiter minimieren.
06. Februar 2008
Seniorenwohnungen erfüllen den Zweck, dass sich Senioren mit zunehmendem Alter an die Wohnsituation optimal und flexibel anpassen können. Viele Seniorenwohnungen beinhalten eine Diakoniestation, die den Bewohnerinnen und Bewohnern eine Vielzahl von Leistungen und attraktiven Angeboten offeriert. Dies beginnt bei Hilfestellungen und Entlastungen im Alltag über Veranstaltungen zur Förderung der Kreativität des Einzelnen oder der Gemeinschaft bis hin zur individuell notwendigen pflegerischen Versorgung. Unter dem Strich kann man sagen, dass Bewohnerinnen und Bewohner von Seniorenwohnungen nicht alleine gelassen werden.
Dabei stellt vor allem die Präsenz der Diakonie vor Ort sicher, dass immer und für alle Problemchen und Wehwehchen ein kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung steht. Und wenn einmal ein Notfall eintritt, ist man in den Seniorenwohnungen auch dafür gewappnet, denn in den Seniorenwohnungen ist ein Notrufsystem vorinstalliert, so dass auch die Erreichbarkeit ärztlicher Hilfe garantiert ist, wenn es zu Problemen außerhalb der üblichen Dienst- und vereinbarten Pflegezeiten kommt.
Mit dem Kauf einer Seniorenwohnung schließen Bewohnerinnen und Bewohner einen Vertrag über so genannte Grundserviceleistungen ab, in dem Angebote, Tätigkeiten und Leistungen des Dienstleisters genau aufgeschlüsselt sind. Dies ist aber noch nicht der Weisheit letzter Schluss. Denn in diesen so genannten Grundserviceleistungen können bei Abschluss eines Vertrages für die Seniorenwohnungen mit individuellen Notwendigkeiten, Wünschen und Vorstellungen erweitert und angepasst werden. Dabei schließt man einen Vertrag über so genannte Wahlserviceleistungen innerhalb der Seniorenwohnungen ab.
Die meisten Seniorenwohnungen haben auch einen Gruppenraum, der als kommunikativer Treff dient und Platz sowie Gelegenheit bietet, sich mit anderen Bewohnerinnen oder Bewohnern der Seniorenwohnungen außerhalb fixer Veranstaltungen oder Termine spontan und locker zu einem Plausch oder einem Getränk zu treffen. So kann man neue Kontakte knüpfen und die Gemeinschaft zu den anderen Bewohnerinnen und Bewohner der Seniorenwohnungen pflegen. Somit beginnt für die Bewohnerinnen und Bewohner der Seniorenwohnungen ein sorgenfreier, geborener und neuer Lebensabschnitt.
Durch die Sprechstunden der Diakoniestation innerhalb der Seniorenwohnungen können den Bewohnerinnen und Bewohnern der Seniorenwohnungen allgemeine und individuelle Auskünfte und Beratungen im Hinblick auf soziale Dienste und Hilfestellungen bei der Alltagsbewältigung geboten werden.
Dies schließt die Vermittlung von Helfern (beispielsweise Pflegedienst, Einkäufer, Arzt, Hauswirtschaft etc.), einfache Beratung in sozialen und Alltagsfragen, einfache Beratung und Hilfestellung bei Behördenangelegenheiten, sowie tägliche Dienstbereitschaft (24 Stunden für Notruf- und Krankheitsfälle) ein.
Ferner wird in den meisten Anlagen der Seniorenwohnungen für die Bewohnerinnen und Bewohnern Vorträge, Seniorennachmittage, Spielnachmittage sowie Basteln und Gestalten angeboten.
Ferner bieten die Dienstleister der Seniorenwohnungen die Vermittlung von Wäscheservice (einschließlich Hilfe bei Vertragsabwicklung mit dem Anbieter), Vermittlung von Mittagessen (einschließlich Hilfe bei Vertragsabwicklung mit dem Anbieter), Hilfestellung bei der Entwicklung und Gestaltung der Hausgemeinschaft, Aufbau und Organisation von Selbsthilfeaktivitäten, gegenseitiger Unterstützungsleistungen der Bewohner der Seniorenwohnungen (beispielsweise Bewohnerbeirat), Regelung der Bewirtschaftung und Benutzung des Gemeinschaftsraumes, und die Information und Beratung für pflegende Angehörige der Bewohnerinnen und Bewohner von Seniorenwohnungen an
Die meisten Seniorenwohnungen sind dabei barrierefrei ausgestattet, besitzen einen Fahrstuhl, ein Notrufsystem, einen Gemeinschaftsraum, eine Diakoniestation im Haus, architektonisch anspruchsvolle und helle Wohnungen, eine schöne Raumaufteilung, eine Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner, Einhaltung der aktuellen Energiesparverordnung, Kunststofffenster, Gasheizung mit Plattenheizkörpern und Thermostaten, Heizung in Brennwerttechnik, wandhängende WC-Objekte mit eingelassenen Spülkästen sowie moderne Verbrauchszähler in jeder Seniorenwohnung. Liegt eine Seniorenwohnung im Dachgeschoss kann auf Wunsch ein Treppenlifter installiert werden.
06. Februar 2008
Der Erfolg von Investitionen in Spezialimmobilien hängt unmittelbar vom wirtschaftlichen Konzept und Erfolg des Betreibers der Spezialimmobilien ab. Deshalb muss das Gesamtkonzept einer intensiven Prüfung unterzogen werden. Spezialimmobilien unterliegen mit ihrem Konzept meistens aktuellen Markttrends.
Vor allem bei Immobilien aus dem Kultur- und Freizeitbereich (z. B. Kinos) verändern sich diese Markttrends in immer kürzeren Abständen. Für den Investor bedeutet das, dafür vorzusorgen, dass alle zehn bis 15 Jahre Umbauten und Modernisierungen finanziert werden können. Neben Spezialimmobilien wie Hotels und Kliniken gibt es eine immer größere Nachfrage nach Seniorenheimen. Aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland ist auch zukünftig mit hohem Bedarf und entsprechender Auslastung zu rechnen.
Spezialimmobilien sind in der Regel monofunktional. Deshalb ist es wichtig, neben Lage und Objekt auch den Wettbewerb und vor allem das Konzept auf Wirtschaftlichkeit und langfristigen Erfolg zu untersuchen. Dazu gehören neben einer Markt- und Standortanalyse auch eine Wettbewerbsanalyse, eine Produkt- und Betreiberanalyse und die Analyse der Nutzungskonzeption.
Der Bedarf an Spezialimmobilien, besonders im Bereich der Hotellerie, nahm in den letzten Jahren kontinuierlich zu.
Ständig steigende Übernachtungszahlen und eine gute Auslastung von Hotels lassen dieses Segment zukunftstauglich erscheinen. Überdurchschnittliche Renditen sind das Äquivalent
für erhöhte Risiken.
Zahlreiche Unternehmen versuchen, ihr Anlagevermögen zu verkleinern um dabei im Gegenzug die Liquidität zu erhöhen. Deshalb werden firmeneigene, betriebsnotwendige Spezialimmobilien und Grundstücke an Anleger veräußert über Baufinanzierung, um anschließend zurückgemietet oder geleast zu werden. Für den Investor ist von Vorteil, dass er ein Grundstück oder eine Spezialimmobilie erwirbt, mit dem sich zumeist hohe Renditen erwirtschaften lassen. Meistens werden Mietverträge über sehr lange Laufzeiten vereinbart, weil es sich um betriebsnotwendige Spezialimmobilien handelt. Nachteilig ist es allerdings, wenn der Mieter z. B. wegen Insolvenz das Grundstück verlässt. Die Drittverwendungsfähigkeit ist gerade bei Produktionsunternehmen sehr eingeschränkt. Es muss mit Objekt- und Bodenkontamination gerechnet werden, für die der Eigentümer haftbar gemacht werden kann. Die Auswahl des Mieters ist demnach mindestens so bedeutsam wie die der Spezialimmobilien.
Bekanntermaßen spielt die Lage nicht nur bei Wohnimmobilien eine wesentliche, oft entscheidende Rolle. Dabei sind, je nach Immobilienart und vorgesehener Nutzung, viele
verschiedene Aspekte zu berücksichtigen: Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem, gute Erreichbarkeit mit dem Pkw oder zu Fuß, Umgebungsqualitäten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie etc. Wichtig ist, in die Lagebeurteilung der Spezialimmobilien auch zukünftige Umgestaltungen des Umfeldes mit einzubeziehen: Kündigt sich in einem Stadtteil ein demographischer Wandel an? Sind Verkehrsprojekte in
unmittelbarer Nachbarschaft geplant? Die Beantwortung solcher Fragen kann entscheidenden Aufschluss über den Erfolg oder Misserfolg eines Investments bei Spezialimmobilien geben.
Wer der Aussage eines Verkäufers, dass es sich um erstklassige Bauqualität der Spezialimmobilien handele, blind vertraut, kann böse Überraschungen erleben. Deshalb lassen institutionelle Investoren vor dem Kauf der Spezialimmobilien im Allgemeinen die Bauqualität begutachten. Ein ausführliches Gutachten ist für den Privatanleger aber oft zu teuer. Doch eine genaue Besichtigung und Analyse durch einen Fachmann bis hin zu bautechnischen Untersuchungen der Spezialimmobilien sollten auf jeden Fall durchgeführt
werden.
06. Februar 2008
Shoppingcenter als Anlageimmobilien bedürfen einer sehr intensiven Prüfung. Das größte Problem stellt die Drittverwendungsfähigkeit dar – also die Möglichkeit, die Immobilie
nach Auslaufen eines Mietvertrages neu zu vermarkten. Häufig wäre dies nur mit einem so tiefgreifenden Umbau möglich, dass stattdessen ein kompletter Rückbau
technisch und wirtschaftlich sinnvoller ist. Deshalb sollten vor allem drei Aspekte die Investitionsentscheidung beeinflussen: Dauer des Mietvertrages, Bonität und voraussichtliches wirtschaftliches Standing des Mieters und vor allem die Drittverwendungsfähigkeit. Die Lage eines solchen Objektes beeinflusst vor allem den letzten
Punkt stark. Hat sich ein Standort z. B. eines Shoppingcenters oder größeren Einzelhandels aufgrund der Umfeldbedingungen deutlich verschlechtert, wird es schwer sein, zu befriedigenden Konditionen einen Anschlussmieter zu finden. Bei Shoppingcentern ist es wichtig, bestimmte Anker-Mieter zu behalten, denn sonst schwindet die Attraktivität
auch für andere Nutzer. Diese Risiken signalisieren, diese Anlageform sehr sorgfältig zu prüfen. Eine Due-Diligence-Analyse der Lage, Mietverträge, Drittverwendungsfähigkeit
und Ankermieter über einen langen Zeitraum sollte zum Standard gehören.
In Hamburg beispielsweise gibt es rund 10.0000 Geschäfte, elf Shoppingcenter
in der City und rund 2.000 Bars und Restaurants.
Über 70 Millionen Aufenthaltstage und fünf Millionen Übernachtungen von Touristen führen zu einem Bruttoumsatz von rd. 2,71 Mrd. Euro. Die durchschnittliche Kaufkraft der 1,73 Millionen Einwohner beträgt 19.700 Euro pro Person. Grundsätzlich bietet die Stadt also ein gutes Umfeld für den Handel und für Shoppingcenter.
Die Entscheidung, welches die schönste Stadt Deutschlands ist, sollte jeder selbst treffen. Fest steht jedenfalls, dass Hamburg eine Vielzahl von Merkmalen aufweist, die seine Attraktivität
als Wohn- und Freizeitstadt ausmachen:
- große innerstädtische Grünflächen
- überdurchschnittlich große Wasserflächen mit vielen Möglichkeit des Wassersports
- ein Mix aus historischen Bauten und interessanter moderner Architektur
- vielgestaltige Einkaufsmöglichkeiten mit einer Reihe von Shoppingcentern von internationalem Ruf
- Kulturangebote einer Großstadt: Vom alternativen Off-Theater über Musicals, Theater bis zur Oper
- das attraktive Flair einer Universitätsstadt.
Diesem allgemeinen Angebot entsprechen viele Immobilien-Lagen in der Stadt, z. B. entlang der Elbe, um die Alster oder am Alster-Oberlauf. Es gibt aber darüber hinaus noch viele Standorte, die weniger bekannt, aber gerade auch für Investoren aufgrund hoher Renditen sehr attraktiv sind. Besonders Shoppingcenter nehmen hier einen attraktiven Part ein, da Hamburg eine enorme Kaufkraft besitzt. Deshalb werden Shoppingcenter auch immer beliebter und interessanter.
Außerdem ist die Aufwertung der lange Zeit vernachlässigten Stadtteile Veddel, Wilhelmsburg und Harburg ist beschlossene Sache. Durch innovative Maßnahmen der Stadtentwicklungspolitik wird die Belebung und soziale Durchmischung in diesen
Stadtteilen vorangetrieben. Wichtige Schritte sind die Internationale Gartenschau im Jahr 2013 und eine internationale Bauausstellung. In den nächsten Jahrzehnten wird die übergreifende Planung die Entwicklung dieser Gebiete begleiten. Auch hier sind Shoppingcenter in Planung.
In den letzten Jahren war besonders die Luftfahrtindustrie der Beschäftigungsmotor der Hansestadt: Ursprünglich wollte Airbus bis zum Jahr 2007 insgesamt 2.000 neue, zumeist
hoch qualifizierte Arbeitsplätze schaffen. Diese Zusage wurde bereits im Frühjahr 2005 erfüllt. Die Erweiterung des Airbuswerks hat in Hamburg und im nahen Umland, ganz besonders in der mittelständischen Zulieferindustrie, einen beispiellosen Gründungs- und Beschäftigungsboom hervorgerufen. Auch hier entstanden rund 2.000 Arbeitsplätze,
weitere 1.500 werden in den nächsten Monaten folgen.
Weitere wichtige Akzente im wirtschaftlichen Geschehen setzt die Hafenwirtschaft. Allein bei der Hamburger Hafen und Lagerhaus AG erhöhte sich der Umsatz im Jahr 2004 um 17,7 Prozent. Bis zum Jahr 2013 sollen in diesem Bereich rund 1.000 neue Stellen geschaffen werden. Der für 1,9 Millionen Standardcontainer ausgelegte Terminal Altenwerder
erreicht nach Erweiterung bereits Mitte 2005 ein Umschlagpotenzial von 2,4 Millionen Containern. Im Endausbau sollen es drei Millionen sein. Insgesamt 600 Millionen Euro werden investiert. Neue Arbeitsplätze kommen und damit auch neue Bewohner, die wiederum erneut das Bedürfnis nach Shoppingcentern haben.
06. Februar 2008
Die Eigentümer von Büroimmobilien haben schon einiger Zeit mit rasant wachsenden Leerständen und sinkende Mieten zu kämpfen. Ganz anders ist dies bei Logistikimmobilien. Die Logistikimmobilien bieten im Gegensatz zu Büroflächen für Investoren einige Vorteile. Dies liegt vor allem einen Renditen, die mit circa 8 bis 9% überdurchschnittlich hoch sind. Außerdem bestechen Logistikimmobilien auch durch geringere Schwankungen im Vergleich zu Büros. Es ist zwar so, dass auch bei Logistikimmobilien aufgrund der Flächenexpansion und der Wirtschaftsflaute die Durchschnittsmieten gesunken sind, im Gegensatz zu anderen Segmenten war dies aber nur geringfügig der Fall. Top-Objekte in exponierter Lage erzielen immer noch fünf bis über sechs Euro Miete pro Quadratmeter. In Flughafennähe wird die Miete sogar noch gesteigert.
Dies liegt vor allem daran, dass die Logistikbranche seit ungefähr 1995 boomt. Deshalb ist die Nachfrage nach Logistikimmobilien auch dementsprechend groß. Und nicht nur die Nachfrage ist groß, auch die Flächen selbst müssen groß Sein. Die am meisten gefragtesten Logistikimmobilien haben mehr als 5000 m². Dies liegt daran, dass die Unternehmen ihre Geschäfte an wenigen Umschlagplätzen zentralisieren. Außerdem wird das Outsourcing immer beliebter. Das bedeutet, dass etwa 30 bis 35% des Marktes in Deutschland von externen Dienstleistern bearbeitet wird. Auch hier werden in den kommenden Jahren weitere Steigerungen erwartet. In den USA beispielsweise beträgt dieser Anteil im Moment bereits rund 75%. Somit ist auch in Deutschland das Potenzial an Logistikimmobilien enorm hoch. Nicht zuletzt deshalb, weil immer mehr europäische Unternehmen das operative Geschäft mit dem Transport von Waren und Gütern an Dienstleister der Logistikbranche auslagern.
Doch nicht nur für Unternehmen sind Logistikimmobilien interessant, sondern auch für Anleger. Die Logistikimmobilien sind auch eine interessantere Fondsoption. Dabei gibt es zwei Sorten von Anlegern: die einen, die sich am Logistikmarkt nicht so gut auskennen, sind zurückhaltend und wollen lieber langfristig vermietete Objekte kaufen. Privatinvestoren entfalten sich da ganz anders: sie bedienen sich der preiswerten Objekte, weil sie meistens schon einen Mieter in petto haben und so echte Schnäppchen machen können.
Beim Thema Logistikimmobilien ist natürlich die Objektqualität ein ganz entscheidender Faktor. Denn nur gute Qualität lässt sich gut vermieten. Außerdem müssen Logistikimmobilien bestimmte Eigenschaften vorweisen, um für den Logistikmarkt nützlich und interessant zu sein. Dabei sind mehrere Faktoren von enormer Wichtigkeit: Ganz wichtig ist die Lage. Optimal sind Ballungszentren mit guter Autobahnanbindung und Flughafennähe. Ferner sollte das Objekt 24 Stunden täglich nutzbar sein. Nachteilig wirken sich hier eingeschränkte Nutzung in Gewerbemischgebieten mit Wohnungen aus. Die Mindesthöhe der Logistikimmobilien sollte 6 m betragen. Außerdem erwarten die Interessenten der Logistikimmobilien pro 1000 m² Fläche zwei bis drei Tore. Wichtig ist auch eine hohe Variabilität, um die Logistikimmobilien auch mit wenig Aufwand für andere Anforderungen fit zu machen. Des weiteren sollte der Büroanteil nicht größer als 10 bis 15% sein. Denn mehr zahlen und brauchen Logistiker auch nicht.
Zwischen 350 und 500 € (ohne Büro und Grundstück) müssen Investoren, die sich für Logistikimmobilien interessieren, investieren. Die Preise variieren natürlich in Bezug auf Bauweise und Ausstattung der Logistikimmobilien. Wenn es um die Vermittlung von Logistikimmobilien geht, differieren auch die Vorstellungen der Investoren und Mieter in Hinsicht auf die Vertragslaufzeit. Die finanzierenden Banken wollen meistens 10-Jahres-Mietverträge durchdrücken. Dies geht den meisten Mietern allerdings zu weit. Dies hat einen ganz nachvollziehbaren Grund, insoweit, dass Logistiker vom Handel meistens Aufträge bekommen, die eine Laufzeit zwischen drei und fünf Jahren besitzen. Das heißt im Umkehrschluss, dass sich die Interessenten von Logistikimmobilien nicht länger an einer Logistikimmobilien binden können und wollen. Deshalb ist es wichtig Logistikimmobilien zu finden, die möglichst flexibel nutzbar sind und sich bequem den Vorstellungen und Interessen anderer Mieter angleichen können.
06. Februar 2008
