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Umschuldung von Baudarlehen: So funktioniert’s

Umschuldungen sind bei Baudarlehen nichts Ungewöhnliches. Unter einer Umschuldung versteht man die Ablösung eines bestehenden Darlehens durch ein neu aufgenommenes Darlehen. Speziell im Zusammenhang mit Baudarlehen unterscheidet man dabei zwischen der Umschuldung während der Zinsbindungsfrist und der Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den die beiden Vertragspartner (Bank und Kreditnehmer) einen festen Zinssatz vereinbart haben. Nach Ablauf dieses Zeitraums müssen die Konditionen neu verhandelt werden. Dabei kommt es oft vor, dass das ein neues Darlehen bei einer anderen Bank günstiger wäre, als die Verlängerung des bestehenden Darlehens. Eine Umschuldung bietet sich dann besonders an.

Umschuldung während der Zinsbindungsfrist
Noch vor wenigen Jahren, war es während der Zinsbindungsfrist oft wenig rentabel, ein Baudarlehen umzuschulden. Die Vorfälligkeitsentschädigungen, die viele Banken von ihren Kunden vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verlangten, überkompensierten den Zinsvorteil, den eine Umschuldung zu Folge gehabt hätte, meist deutlich. Die Folge: Für die wenigsten Kreditnehmer lohnte sich die Umschuldung. Mittlerweile können Banken die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr nach Gutdünken bestimmen, sondern müssen sich an gesetzliche Vorschriften halten, welche die Vorfälligkeitsentschädigungen deutlich begrenzen.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Dennoch kommt es immer noch vor, dass Banken eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das liegt insbesondere daran, dass die Banken bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung den Zinssatz einer alternativen Geldanlage zugrunde legen. Der Bundesgerichtshof hält die Banken zwar dazu an, zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung die Rendite für Pfandbriefe zugrunde zu legen, allerdings berechnen viele Banken dennoch zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Grundsätzlich gilt aber: Je größer die Differenz zwischen Baudarlehen Zinsen und Pfandbriefrenditen, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. Im Zweifelsfall kann es sich also lohnen, den Ablauf der Zinsbindungsfris abzuwarten, statt sich über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu streiten.

Alternative zur Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist
Zumal auch in Niedrigzinsphasen kein wirklicher Anlass zur “Abschlusspanik” gegeben ist. So lassen sich besonders niedrige Zinsen zum Beispiel mittels Forward-Darlehen für die spätere Ablösung des bestehenden Darlehens sichern. Dabei beträgt die Maximallaufzeit meist 5 Jahre. Die verbleibende Zinsbindungsfrist des abzulösenden Darlehens sollte also 60 Monate nicht überschreiten. Der Abschluss eines Forward-Darlehns rechnet sich aber auch nur dann, wenn in Zukunft mit steigenden Zinsen zu rechnen ist!

jetzt kommentieren? 16. Juni 2009

Wärmerückkopplung staatlich gefördert

Angesichts steigender Energiekosten und auf Grund eines wachsenden Umweltbewusstsein, hauptsächlich verursacht durch die Erkenntnis, dass sich das Klima tatsächlich zu ändern scheint und der Mensch dafür Verantwortung trägt, steigt schon seit Jahren sowohl das Angebot als auch die Nachfrage nach umweltfreundlicher ressourcenschondender Haustechnik. Dieser positiven Entwicklung trägt nicht nur eine wachsende Anzahl von Anbietern mit innovativen Techniken Rechnung, sondern auch der Staat fördert die Verbesserung der Ökobilanz durch günstige Kredite und sogar durch Zuschüsse. Es lohnt sich also, alternative Heiztechniken genauer unter die Lupe zu nehmen und ein System zu wählen, das den individuellen Bedürfnissen entspricht. Die Anfangsinvestition scheint in manchen Fällen hoch zu sein, doch wird sie sich schon in wenigen Jahren rechnen, sofern die Energiekosten der augenblicklichen Tendenz weiter folgen, und die weisst eindeutig in eine Richtung, nämlich nach oben. Nicht zuletzt lässt sich so ein aktiver Beitrag zur CO2 – Vermeidung leisten und das Umweltgewissen beruhigen.Eine dieser genannten Techniken ist die so genannte Wärmerückkopplung. Sie ist auch für ein Einfamilienhaus geeignet und hat nicht nur den Effekt, das künftig die Heizkosten dramtisch sinken werden, sondern es gibt dafür auch eine grosszügige staatliche Förderung, so dass das neue Heizsystem schon nach kurzer Zeit „schwarze” Zahlen schreibt. Die Wärmerückkopplung nutzt die Tatsache, dass moderne Häuser immer besser isoliert werden. Das ist gut für die Energiebilanz, jedoch leidet darunter der Luftausstausch des Gebäudes. Dieser ist unabdingbar wichtig, will man nicht riskieren, das Schimmelpilze und Schädlinge einziehen und sich als ungebetene Untermieter dauerhaft einnisten und die Gesundheit der Bewohner gefährden. Eine Lösung für das Problem besteht darin, einfach alle paar Stunden einmal durchzulüften. Das gerät aber schnell einmal in Vergessenheit, besonders im Winter, wenn man die kalte Aussenluft lieber dort lässt wo sie sich gerade befindet, nämlich vor dem Haus.

Ein Lüftungssystem schafft hier dauerhaft effektiv Abhilfe. Künftig bleibt die teuer erkauft warme Innenluft drinnen, und die kalte Aussenluft draussen ohne dass das Raumklima darunter leidet. Die Einsparung kann dabei bis zu vierzig Prozent betragen.

jetzt kommentieren? 14. Juni 2009