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Sucht man in der heutigen Zeit nach einer Eigentumswohnung oder einer eigenen Immobilie, so hat man zwei Möglichkeiten diese Suche auszuführen. Die erste Variante ist, dass man sich auf eigene Faust durch die Immobilienwelt bewegt und mit Hilfe von Online-Immobilienportalen und Anzeigeblättern versucht das passende Domizil zu finden. Die zweite und einfachere Variante ist sich an einen Immobilienmakler zu wenden. Der Immobilienmakler sucht genau nach den Wünschen der Kunden die passenden Häuser oder Wohnungen zu den vorgegebenen Konditionen heraus und präsentiert ihnen die Immobilien ausführlich. Lesen Sie mehr über Immobilienmakler
Der Kauf einer Immobilie ist eine sehr emotionale Sache. Oft entscheidet sich der Käufer innerhalb weniger Minuten und lässt sich dann schwer von seinem Wunsch abbringen, auch dann, wenn das Objekt recht offensichtliche Mängel aufweist.Wer für den Kauf einen Makler hinzuzieht, kann mit diesem seine individuellen Wünsche durchsprechen und wird in der Regel auch ausschließlich passende Objekte vorgestellt bekommen. So wird die Versuchung, ein zu teures Objekt oder eine Immobilie, die eigentlich bereits außerhalb der Wunschlage liegt, überhaupt anzusehen. Ein guter Makler kennt außerdem die Schwachstellen seiner Angebote und sollte diese auch entsprechend benennen. So spart der Makler dem Suchenden nicht nur viel Zeit, sondern kann auch dafür sorgen, dass der Käufer ein Objekt findet, das dessen finanziellen Vorstellungen entspricht.
Auch für Verkäufer kann die Beauftragung eines Maklers Vorteile mit sich bringen. Bei einem Verkauf übernimmt der Makler die komplette Werbung für das zu veräußernde Objekt, kümmert sich um die Erstellung des Angebots und führt die Immobilie auch den interessierten Käufern vor. Der Makler kann auch gut einschätzen, wie viel die Immobilie wert ist und kann den Preis entsprechend festsetzen. Dadurch entfällt ein überteuertes Angebot, das den späteren Verkauf oft deutlich verzögert.
Viele Käufer und Verkäufer schrecken vor jedoch vor den teuren Maklergebühren zurück und möchten diese gerne umgehen, indem sie nur privat angebotene Immobilien in Betracht ziehen oder sich selber um den Verkauf kümmern möchten. Allerdings sollte bedacht werden, dass dafür viel Zeit investiert werden muss, die durchaus anders verbracht werden könnte. Nicht selten müssen Überstunden dafür abgegeben werden, um ein Objekt vor Ort besichtigen zu können oder einem Interessenten die eigene Immobilie vorzuführen. Die damit zugebrachte Zeit ist Geld wert! Wer viel zu tun hat und wenig Zeit erübrigen kann, schafft sich mit einem Makler also trotz der Kosten möglicherweise einen finanziellen Vorteil.
25. Mai 2009
Wie in jeder Branche ist auch der Markt der Immobilien wie Häuser, Wohnungen, Luxusimmobilien, Gewerbeimmobilien und Auslandsimmobilien schon längst im weltweiten Netz auf Seiten wie zum Beispiel www.Immobilien.de präsent. Die Anbieter von Immobilien haben schnell die Zeichen der Zeit erkannt und präsentieren Häuser und Wohnungen sowie andere Immobilien im Internet. Dabei wird die Darstellung der Immobilien mithilfe von Fotos immer wichtiger, denn eine neue Studie besagt, dass der Interessent an Immobilien nicht ausschließlich auf die Eckdaten wie Größe oder Lage der betreffenden Wohnung oder des in den Blickpunkt des Interesses gerückte Haus achtet, sondern anhand der vorhandenen Fotos, auf denen das jeweilige Haus bzw. die Wohnung abgebildet ist, bereits vorab „aussortiert“. Deswegen wird es für Anbieter, die ihre Immobilien im Internet präsentieren, immer wichtiger, diese Immobilien mit qualitativ hochwertigen Fotos, Panoramaansichten oder farbigen 3-D-Grundrisse dem an Immobilien interessierten Kunden näher zu bringen. Mittlerweile engagieren einige der Anbieter, die Immobilien im Internet vermitteln möchten, sogar eigens dafür Fotografen, die das Haus, die Wohnung, die Gewerbeimmobilien bzw. die Luxusimmobilien ablichten und dabei auf peinlichst genau auf „ins Auge fallende“ Details wie zum Beispiel die Farbgebung und die Bildbearbeitung achten, wenn Sie die Immobilien fotografieren. Was also immer wichtiger bei dem Verkauf von Immobilien im Internet wird, sind gute, aussagekräftige Fotos oder Darstellungen, die die Wohnung, die Gewerbeimmobilien oder das Haus „in das rechte Licht rücken.“. Nur ein einziges Bild der betreffenden Immobilie ist in heutigen Tagen bei weitem nicht mehr ausreichend. Die Anbieter haben dieses visuelle Interesse an Immobilien erkannt und denken schon einige Schritte weiter: Bald werden Plattformen wie www.Immobilien.de sicherlich alle dem an Immobilien Interessierten die Möglichkeit bieten, sich direkt auf ihrer Seite detaillierte Informationen über die Wohngegend, Verkehrsanbindung oder Einkaufsmöglichkeiten zu verschaffen. Schließlich will man ja nicht nur wissen, wie das neue Haus oder die neue Wohnung aussieht, sondern auch etwas über die Peripherie der neu erworbenen Immobilien erfahren: Ist ein Kindergarten in der Nähe des Hauses? Gibt es eine S-Bahn-Haltestelle unmittelbar bei der neuen Wohnung? Für Firmen könnten diese Infos ebenfalls von Bedeutung sein, wenn sie mehr darüber erfahren möchten, ob in der Nähe der Gewerbeimmobilien eine Autobahnanbindung oder zum Beispiel ein Baumarkt zu finden sind.
10. April 2008
Bei dem Erwerb, sei es nun zur Miete oder Kauf, kann ein Immobilienmakler hilfreich sein. Zuständig sind sie für Häuser, Grundstücke, Wohnungen. Ihr Aufgabengebiet ist breit gefächert. Einige Immobilienmakler beschränken sich darauf die in ihrem Unternehmen aufgelisteten und vorhandenen Immobilien dem Interessenten zu präsentieren. Andere bieten den kompletten Rund-um-Service. Das heißt der Kunde kann seine Wünsche äußern und der Immobilienmakler begibt sich auf die Suche nach dem passenden Objekt. Dieses Objekt muss nicht zwangsläufig aus dem Pool des Unternehmens sein sondern frei auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden.
Immobilienmakler sind meist sehr teuer und die Vermittlung eines Grundstückes, Wohnung oder Haus ist meist mit einer Provision verbunden. Sollte es ein Makler sein, welcher sich auch noch außerhalb seiner Datei auf die Suche nach einem passenden Objekt begibt, kommt die Bezahlung dieser Dienstleistung noch hinzu. Doch sind sie auch hilfreich, denn an Angeboten für Häuser, Grundstücke und Wohnungen mangelt es nicht und das Suchen nach einem passenden Objekt kann nach einiger Zeit recht stressig werden. Macht es anfangs vielleicht noch Spaß, kann es irgendwann in das Gegenteil umschlagen. Fehlt einfach auch die Zeit sich selber um das suchen nach einer Wohnung zu kümmern ist der Immobilienmakler eine gute aber nicht gerade preiswerte Alternative. Gerade dann, wenn er den kompletten Service anbietet. Die Provision die er bekommt richtet sich nach dem Kauf oder Mietpreis. Die Besichtigung dauert eventuell nur einige Minuten kann dem Makler aber je nach Objekt einige tausend Euro bringen. Manche haben sich auch nur auf Villen oder andere besondere Objekte spezialisiert. Objekte mit gehobener Ausstattung, wie zum Beispiel Swimmingpool, Sauna Fitness Raum und, und, und. Die Vermittlung von Immobilien beschränkt sich nicht nur auf Deutschland sondern auch i Ausland befindliche Objekte werden vermittelt, wie zum Beispiel die Ferienwohnung oder der Zweitwohnsitz. Gerade bei Objekten im Ausland ist der Makler hilfreich da diese Objekte nicht unbedingt im Tagesblatt oder der Wochenzeitung stehen.
26. März 2008
Wann sollte man einen Immobilienmakler engangieren und wann macht das keinen Sinn? Was sollte ein guter Markler mir bieten und wie sollte er den Käufern gegenüber auftreten? Was macht der Immobilien Makler mit den Preisen und welche Honorarabsprachen trifft man mit einem Immobilien Maker?
mehr lesen... 05. Februar 2008
Die ersten beiden Tipps sind eigentlich nicht speziell zu diesem Thema, aber sie sind wichtig, denn sie handeln von Zeit und Geld. Oder genauer gesagt, sie handeln von der alt bekannten Tatsache, dass Zeit Geld ist. Sie behandeln auch die Frage, wie viel Sie für die Immobilien, die Sie zu Gewinnzwecken erwerben, zahlen. Lesen Sie diese beiden Tipps ganz genau, dann überlegen Sie noch einmal, ob Sie auch wirklich das Richtige tun.
1. Machen Sie sich mit allen Zahlen und Daten vertraut
Was denken Sie, für wie viel Geld sich ihr Haus verkaufen lässt, wenn es einmal fertig gestellt ist. Sie sollten eine genaue Aufstellung des Wertes nach Abschluss von Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten machen. Dies ist wichtig, um für die Immobilie ein angemessenes Angebot machen zu können. Gehen Sie nicht einfach davon aus, dass Sie das Haus für 20.000,- € mehr verkaufen können, als Sie bezahlt haben. Sie entscheiden nicht, wie hoch der Wert eines Hauses ist, dies entscheidet der Markt, bzw. Angebot und Nachfrage, also holen Sie sich im Zweifel fachkundigen Rat. Von dem Wert des Hauses nach der Durchführung der Reparaturmaßnahmen, sollten Sie dann alle Kosten, die Sie haben werden, abziehen, inklusive des Kaufpreises, der Notar- und Grunderwerbssteuern, sowie den Kosten des Verkaufs. Dann. Dann subtrahieren Sie noch den gewünschten Gewinn und Sie haben den höchsten Preis, den Sie zahlen sollten. Machen Sie ein Angebot, das etwas niedriger als dieser Betrag ist..
2. Der genaue Ablauf muss vorab geklärt sein
Viele solcher Projekte sind schief gelaufen, weil kein genauer Ablaufplan erstellt wurde. Wenn Sie zum Beispiel der Meinung sind, die Handwerker machen sich gleich in der ersten Woche daran, das Haus zu reparieren, das dauert dann aber einen Monat, kann es sein, dass das Haus nicht zur geplanten Zeit fertig gestellt ist, und alles läuft aus dem Ruder. In der Zwischenzeit haben Sie laufende Kosten von 2.000,- € im Monat, außerdem müssen Sie die Grunderwerbsteuern, Versicherungen usw zahlen. Also prüfen Sie genau, bevor Sie ein Angebot machen, wie lange es dauert, Fenster zu reparieren, Installationen zu erneuern usw. Erstellen Sie entsprechende Verträge mit den Handwerkern und vereinbaren Sie die geseztliche mögliche Vertragsstrafe bei Verzug.
3. Die wichtigsten Dinge zuerst
Achten Sie darauf, dass Sie für die Erneuerung von wichtigen Dingen, die dem Käufer sofort in das Auge fallen ausreichend Geld haben. Zuerst sollten die von außen sofort sichtbaren Mängel behoben werden, zum Beispiel mangelhafter Fassadenanstrich oder ein verwilderter Garten. Natürlich fällt jedem potentiellen Käufer auf, dass solche Dinge nicht in Ordnung sind und dies macht einen schlechten Eindruck. Reparieren Sie solche auffälligen Dinge zuerst.
4. Berechnen Sie die Gesamtkapitalrentabilität der Renovierungen
Die Gesamtkapitalrentabilität sollte bestimmen, was Sie an dem Objekt reparieren. Natürlich kann man auch einfach irgendwelche Reparaturen durchführen, aber das Prinzip sollte sein, dass Sie nur in die Dinge investieren, die den Wert des Hauses auch wirklich erhöhen und substantiell mehr bringen, als sie kosten. Solche Berechnungen variieren, je nachdem in welcher Region sich ihre Immobilie befindet, und welche Art Haus Sie gekauft haben, in der Regel sollten aber neue Bodenbeläge und ein neuer Farbanstrich auf jeden Fall gemacht werden, außerdem ist es zu empfehlen dass Sie die Aussenanlagen von einem Gärtner überarbeiten lassen. Bei einem kleineren Haus sollten Sie neue Bodenbeläge, einen Farbanstrich und die Überarbeitung des Gartens inklusive einiger Pflanzen und Büsche schon für ca. 10.000,- bis 15.000,- € bekommen, den Marktwert erhöhen Sie aber schnell um 20.000,- bis 30.000,- €.
5. Informieren Sie sich über Ihre Käuferschicht
Ein kleines Einfamilienhaus, in dessen Nachbarschaft viele ältere Leute leben, lässt sich eventuell nicht an junge “yuppies” verkaufen. Werden Sie sich darüber klar, welche Art von Käufer Ihr Haus wahrscheinlich kaufen wird, bevor Sie loslegen. Sie sind Ihr eigener Immobilienmakler, machen Sie sich klar, für wen Ihr Haus interessant sein könnte. Was könnte für Ihre Käuferschicht interessant sein, die Nähe zu einem Supermarkt, oder das Leben auf dem Lande.
6. Finden Sie den richtigen Preis
Wenn Sie schnell verkaufen können, sparen Sie sich natürlich die laufenden Kosten. Vielleicht haben Sie schon andere Projekte, in die Sie das Geld stecken möchten. Wenn Sie schnell verkaufen, liegen Sie mit dem erreichten Preis aber vielleicht auch unter dem Marktpreis. Sie glauben vielleicht, wenn Sie 3.000,- € unter Marktwert verkaufen, dass Sie diese Summe verlieren, denken Sie aber auch immer daran, dass Sie gleichzeitig auch laufende Kosten einsparen. Wenn Sie ein ernsthafter Investor sind, brauchen Sie das Geld vielleicht für ein anderes Projekt. Kaufen Sie günstig ein und nutzen Sie diese Tipps, dann sollte auf jeden Fall genug Profit übrig bleiben.
05. Februar 2008
Es ist ziemlich ungewöhnlich für einen Immobilienmakler eine eigene Website zu haben. Und das aus gutem Grund: Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien, gehen oft selbst ohne Makler in das Internet, wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen wollen. Untersuchungen zeigen, dass 62 Prozent der Käufer das Internet nutzen, um eine Immobilie zu finden.
Deshalb ist es keine Überraschung, dass Immobilienmakler auf diese Tatsache reagieren und nun eine eigene Homepage gestalten. 50 Prozent der Immobilienmakler haben inzwischen ihre eigene Website. Im Jahr 2001 hatten nur 21 Prozent der Immobilienmakler ihre eigene Website. Berichten zufolge planen weitere 21 Prozent der Immobilienmaker in Zukunft eine eigene Webpage zu gestalten.
Eine normale Webseite einzurichten ist nur ein Anfang für einen Immobilienmakler, der hofft, das Internet zur Erhöhung seiner Verkaufszahlen nutzen zu können. Kreative Immobilienmakler merken rasch, dass sie das Netz auf viele Art nutzen können, um Ihr Geschäft voran zu bringen, neue Kunden zu erreichen und Ihr Einkommen zu verbessern.
Um dies zu beweisen, sprach das Magazin der Immobilienmakler mit vier Immobilienmaklern, die das Internet auf innovative Art und Weise nutzen. Diese Aussenseiter im Internet, die ebay nutzen, um Ihre Objekte zu verkaufen, machen für Ihre Dienstleistung Werbung, oder betreiben ihre eigenen Webseiten, und ihre weniger kreativen Kollegen können hiervon eine Menge lernen.
Wohnrechte auf Zeit, bzw in Ferienwohnungen auf eBay verkaufen
Judi Kozlowski, eine Immobilienmaklerin mit Immobilien im Südwesten von Orlando, verkaufte 27 Jahre lang Immobilien. Im Jahr 1994, zwei Jahre nachdem sie von Chicago nach Florida übersiedelte, begann sie sich auf Wohnrechte auf Zeit bei Immobilien zu spezailisieren.
Sie lernte schnell, dass das Vermarkten von Wohnrechten auf Zeit eine andere Strategie erforderlich machte. Seit dem Jahr 2000, nutzt sie nun eBay, das gigantische – online Auktionshaus, um ihre Wohnrechte auf Zeit anzubieten. Potentielle Käufer bieten auf ihre Angebote, und sie verkauft die Wohnrechte auf Zeit an die Höchstbieter..
Dies ist ein ungewöhnlicher aber erfolgreicher Weg Immobilien zu verkaufen. Dass sie 25 Prozent Ihres Umsatzes über die Angebote bei ebay erwirtschaftet, die jeweils zwischen 80 und 150 € kosten hätte Sie nicht gedacht.
“Dies war sehr gut für unser Geschäft. Wir haben unsere Nische im Immobilienmarkt gefunden” sagt sie. “Ich bin immer auf der Suche nach einem neuen Weg meine Immobilien zu vermarkten, weil ich weltweit tätig bin. Dies ist eine Möglichkeit. Wir haben bei eBay angefangen, als die Firma begann weltweit richtig erfolgreich zu werden.
Im Durchschnitt hat sie etwa 20 Anzeigen für Wohnrechte auf Zeit pro Tag. Mitunter ist die Anzahl noch höher. In der Woche Mitte Juni hatte sie sogar 50 Angebote auf ihrer Auktionsseite.
Durch eBay kann sie auf viel effektivere Art und Weise neue Kunden erreichen. Kozlowski erklärt, wie sie dies oft erlebt. Ein Kunde sieht eine Anzeige für Wohnrechte auf Zeit, findet die Idee gut, solche Rechte zum Beispiel in Florida zu erwerben, ist aber von der veröffentlichten Anzeige nicht wirklich beeindruckt. Der Kunde ruft bei ihr an und sie vermittelt dem Kunden ein Wohnrecht auf Zeit, welches seinen Bedürfnissen besser entspricht.
Frau Kozlowski sagt, dass sie ihre Angebote bei eBay nicht verringern will, und warum sollte sie auch ?? Vor kurzem sahen Mitarbeiter einer Agentur für Wohnrechte auf Zeit Kozlowski’s Anzeigen auf der Seite. Sie kontaktieren sie um die Möglichkeit einer Partnerschaft für eine weltweite Zusammenarbeit bei der Vermarktung von Wohnrechte auf Zeit zu diskutieren. Frau Kozlowski will nun Ihre U.S. amerikanisch und karibischen Wohnrechte auf Zeit vermarkten.
05. Februar 2008
Sucht man in der heutigen Zeit nach einer Eigentumswohnung oder einer eigenen Immobilie, so hat man zwei Möglichkeiten diese Suche auszuführen. Die erste Variante ist, dass man sich auf eigene Faust durch die Immobilienwelt bewegt und mit Hilfe von Online-Immobilienportalen und Anzeigeblättern versucht das passende Domizil zu finden. Die zweite und einfachere Variante ist sich an einen Immobilienmakler zu wenden. Der Immobilienmakler sucht genau nach den Wünschen der Kunden die passenden Häuser oder Wohnungen zu den vorgegebenen Konditionen heraus und präsentiert ihnen die Immobilien ausführlich.
Der Immobilienmakler kann sowohl als Vermittlungsmakler als auch als Nachweismakler aktiv werden. In vielen Fällen ist er ein selbstständiger Gewerbebetreibender, welcher seiner Arbeit nur mit der behördlichen Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung nachgehen darf. Diese gesetzliche Regelung umfasst die Vermittlung des Abschlusses und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen, welche Grundstücke, Wohnräume und gewerbliche Räume als Kaufobjekte beinhalten. Der Immobilienmakler arbeitet in den meisten Fällen nach dem Erfolgsprinzip, und erhält für seine Tätigkeiten eine Maklerprovision, welche in Fachkreisen Courtage genannt wird. Der Begriff „Courtage“ stammt aus dem französischen und bezeichnet eine Vermittlungsgebühr eines Immobilienmaklers bei einem Kauf oder Verkauf von diversen Immobilien oder diversem Wohneigentum. Die Courtage wird oftmals auch mit der Börse in Verbindung gebracht, wo ihr aber dieselbe Bedeutung zugesprochen wird wie beim Immobilienhandel.
Ein Makler ist im Grunde genommen ein Vermittler, welcher es ermöglicht Verträge zwischen zwei Parteien zum Abschluss zu bringen. Wie für jeden anderen Beruf unterliegt auch der Immobilienmakler diversen gesetzlichen und zivilrechtlichen Bestimmungen. Diese kommen über den Maklervertrag oder auch über den Handelsmakler zum Ausdruck. In erster Linie werden in Deutschland Immobilien und Aktien gemakelt.
Es gibt verschiedene Arten von Immobilienmaklern und von Maklern allgemein. Man kennt den Handelsmakler, den Zivilmakler und den Kursmakler. Der Handelsmakler übernimmt gewerbsmäßig für andere die Vermittlung und in einigen Fällen sogar den Abschluss von Verträgen über Gegenstände des Handelsverkehrs. Die Handelsmakler handeln in fremden Namen und auch auf fremde Rechnung. Der Handelsmakler beschäftigt sich mit der Vermittlung von Verträgen über die Anschaffung oder Veräußerung von Gegenständen, welche im Rahmen des Handelsverkehrs eine Rolle spielen. Der Handelsmakler kann auch als Immobilienmakler fungieren und unbewegliche Dinge in seinen Handelsmaklervertrag mit aufnehmen. Jedoch sind im HGB (Handelsgesetzbuch) zu dieser Sonderform des Handelsmaklers als Immobilienmakler keine Vorschriften verfasst. In diesem Fall findet man keine Maklerlohnregelung oder keine Vertragsausfertigung nach HGB (Handelsgesetzbuch). Eine weitere Sonderform des Handelsmaklers ist der Versicherungsmakler. Dieser steht nicht wie gewöhnlich zwischen zwei Parteien, sondern nur auf Seiten der Kunden. Somit schuldet den Maklerlohn allein der Versicherer. Der Versicherungsnehmer unterliegt keiner Provisionszahlungspflicht.
Die zweite Maklerform ist der Zivilmakler. Im Gegensatz zum Handelsmakler, welcher dem HGB (Handelsgesetzbuch) unterliegt, unterliegt der Zivilmakler dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der Zivilmakler ist für Mietverträge. Kaufverträge über Grundstücke und Darlehensverträge zuständig. Daher ist die Einteilung des Immobilienmaklers am ehesten in die Gruppe der Zivilmakler zu tätigen. Zivilmakler haben bereits einen Provisionsanspruch, wenn infolge eines Nachweises einer Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss ein Vertrag hätte zustande kommen können. Dies unterscheidet sie von den Handelsmaklern, welche einen Abschluss erzwingen müssen.
Die dritte Maklerform ist der Kursmakler. Für den Kursmakler gilt das Gesetzbuch der BörsG. Amtlich gelten Kursmakler als Handelsmakler, welche an der Feststellung von Börsenkursen mitwirken. Sie müssen von jedem Händler Aufträge annehmen, welche zur Teilnahme am Börsenverkehr zugelassen sind. Eigengeschäfte sind bei Kursmaklern nur durch starke Beschränkungen möglich. Der Kursmakler kümmert sich komplett um alle Börsengeschäfte und hat mit dem Immobilienmakler nicht viel zu tun.
Bei jeder der vorgestellten Maklerversionen kann man weitere Unterscheidungen der Maklertätigkeiten vornehmen. Zu diesen Unterscheidungen gehören der Nachweismakler und der Vermittlungsmakler.
Der Nachweismakler hat nur eine Aufgabe und zwar den Nachweis der Gelegenheit, zum Abschluss eines Vertrages zu leisten. Er muss lediglich ermöglichen, dass die Möglichkeit besteht über eine Leistung einen Vertrag abzuschließen. Für die Güte dieser Leistung ist er nicht verantwortlich. Dieser Makler wird nur zur Interessentenfindung eingestellt. Er tätigt keinerlei Kontaktaufnahme zu den Interessenten, sondern meldet diese beim Auftraggeber. Bei Nachweißmakler genügt der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt nicht um einen Provisionsanspruch stellen zu können. Er kann dem Auftraggeber eine Liste mit mehreren hundert Interessenten zusenden. Jedoch bekommt der Makler erst einen Anspruch, wenn tatsächlich einer dieser Interessenten ein Geschäft mit dem Auftraggeber abschließt.
Der Vermittlungsmakler hingegen darf mit den Interessenten in Kontakt treten und diesen damit zu ermöglichen, dass ohne weiteres, konkrete Vertragsverhandlungen beginnen können. Der Vermittlungsmakler kann mit der Zustimmung der Auftraggeber sogar Vertragsabschlüsse vornehmen. Somit macht der Vermittlungsmakler einen nicht abschlussbereiten Interessenten zu einem abschlussbereiten und schließt für seine Arbeitsgeber die Verträge ab. In den meisten Fällen ist der Immobilienmakler ein Vermittlungsmakler, da er die gesamten Verträge für seine Kunden abschließt. Der Vermittlungsmakler ist zur Neutralität verpflichtet und muss sich für beide Vertragspartner gleichermaßen einsetzen. Die Interessen und Wünsche beider Partner müssen von ihm berücksichtigt werden. Darüber hinaus kann der Immobilienmakler, welcher als Vermittlungsmakler tätig ist, für ihm bekannte und verschwiegene Mängel belangt werden. Er muss bei der Interessentenfindung ebenfalls die Bonität, also die Zahlungsfähigkeit, der Interessenten überprüfen. Diese Tätigkeit wird im Normalfall vom eigentlichen Verkäufer vorgenommen. Schließt der Vermittlungsmakler jedoch den Vertrag selbst ab, muss er die Bonität prüfen. Um das Geschäft komplett abzuschließen verhandelt der Makler mit beiden Vertragsparteien, bis diese dem Geschäft zustimmen. Im Volksmund wird der Vermittlungsmakler auch als Verkäufer mit besonderen Pflichten und Rechten angesehen. Neben dem Immobilienmakler können auch Unternehmensmakler und Ehemakler als Vermittlungsmakler in Kraft treten. Jedoch ist das Feld des Immobilienmaklers am weiträumigsten.
23. Januar 2008
Immobilienmakler sichern ihre eigenen Rechte auf die Provision oftmals durch Notare im Maklervertrag ab. In einigen Fällen ist sogar die Klausel möglich, dass sich der Käufer bei Nichtzahlung der Provision einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. In dem Fall wird das komplette Vermögen des Käufers aufgeteilt und zur Vollstreckung verwendet. Der Notar ist in jedem Fall unparteiisch. Er legt jedoch den kompletten Erstentwurf vor. Man sollte als Käufer immer in Hintergedanken haben, dass die Erwähnung eines Notares im Maklervertrag automatisch eine notarielle Beurkundungsgebühr nach sich zieht. Diese erhöht den Kaufpreis des Gegenstandes in Form von weiteren Nebenkosten. Muss nur der Käufer eine Maklergebühr bezahlen, so erhöht sich damit der grundsteuerpflichtige Gebäudewert. Kostet eine Immobilie zum Beispiel 500.000 Euro und die Maklerprovision beträgt 20.000 Euro so ist der grundsteuerpflichtige Gebäudewert 520.000 Euro. Die Grundsteuer liegt in der Bundesrepublik Deutschland zwischen 3,5 und 7 Prozent.
23. Januar 2008
Zur Vermittlung einer Immobilie wird vom Immobilienmakler jeweils ein Maklervertrag mit dem Anbieter wie auch mit dem Nachfrager geschlossen. Nach Abschluss des Vertrages fungieren beide Parteien dem Immobilienmakler gegenüber als Auftraggeber. In solchen Fällen kann es sich um einen Vertrag über die Vermittlung eines Abschlusses, als auch um den Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit handeln. Der Immobilienmakler schließt nur Maklerverträge ab, welche den Handel mit einer Immobilie beinhalten. So kann er Verträge zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Verpachtung einer Immobilie oder grundstücksgleicher Rechte abschließen. Die Courtage ist der wesentliche Inhalt eines Maklervertrages. Das Provisionsversprechen muss vom Auftraggeber dann eingehalten werden, wenn der Immobilienmakler den angestrebten Erfolg nachweisen kann bzw. bewirkt. Der Maklervertrag ist Formfrei und kann schriftlich sowie auch mündlich abgeschlossen werden. Bezieht man sich auf den Verkaufsgegenstand kann man den Immobilienmakler in drei Vertretungsarten unterscheiden. Den Allgemeinauftrag, denn Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.
Der Allgemeinaustrag gibt dem Verkäufer oder dem Käufer die Möglichkeit neben dem bereits eingestellten Immobilienmakler, noch weitere Makler mit einzuschalten. Auch die eigene Suche ist beim Allgemeinauftrag möglich und ist nicht direkt an den Immobilienmakler gebunden.
Der Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer oder den Käufer dazu sich einem einzigen Immobilienmakler anzuvertrauen. Das Zuschalten von weiteren Maklern ist beim Alleinauftrag nicht gestattet. Der Verkäufer bzw. der Käufer dürfen die Immobilie jedoch weiterhin in Eigenregime Kaufen bzw. Verkaufen.
Der qualifizierte Alleinauftrag ist für den Immobilienmakler der beste Vertrag, denn er bietet dem Makler die größtmögliche Sicherheit. Der Verkäufer bzw. der Käufer dürfen nicht selbst tätig werden und muss alle Interessenten an den Immobilienmakler verweisen, auch wenn der Auftraggeber diese selbst akquiriert hat. Da diese Art des Vertrages den Auftraggeber in seinen Rechten zu weit einschränkt, gibt das Gesetz vor, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit ausgehandelt werden kann. Darüber hinaus sind die qualifizierten Alleinaufträge immer befristet. Dies ist ein weiterer Schutz des Auftraggebers. Sind die qualifizierten Alleinaufträge nicht befristet, sind sie ungültig und für den Immobilienmakler besteht im schlimmsten Fall kein Provisionsanspruch. Der Immobilienmakler muss wie auch der Auftraggeber auf die richtige Ausführung der Verträge achten.
Bei Immobilien beträgt die Courtage zwischen drei bis sechs Prozent des Kaufpreises. Auf jede Provision wird die Mehrwertsteuer zuzüglich drauf geschlagen. Bei an Privat vermieteten Wohnungen ist die Courtage gesetzlich festgelegt. Sie beträgt zwei Netto-Monatsmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer. Diese Regelungen gelten jedoch nur für an Privat verkauften Immobilien. Die Provision von Gewerbeobjekten unterliegt keiner Regelung oder keiner bestimmten Prozentzahl und ist frei verhandelbar. Verträge mit Gewebeimmobilien werden von Immobilienmaklern mit dem größtmöglichen Potential abgeschlossen. Die Vorleistungen des Immobilienmaklers gehen auf eigenes Risiko, da die Maklercourtage erst nach Abschluss des Vertrages ausgezahlt wird. Die Höhe der Maklerprovision kann zwar frei ausgehandelt werden, jedoch richtet sie sich in den meisten Fällen nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt vorherrschenden Konditionen. Eine Provision von sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, welche sich der Verkäufer und Käufer teilen, ist der Normalfall. In Hessen und in den Stadtstaaten werden aber Ausnahmen gemacht. In Berlin zum Beispiel ist eine Courtage von sechs Prozent Gang und Gebe, in Hamburg hingegen sind 5,25 Prozent üblich. In den meisten anderen deutschen Bundesländern sind Provisionen von jeweils drei Prozent, welche von Verkäufern und Käufern getragen werden, üblich. Die Festlegung der Verkäufercourtage ist stark variabel und kann von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen. Es ist sogar ein kompletter Verzicht der Verkäufercourtage möglich. Sollte dies der Fall sein, gibt es die Mehrerlösregelung. Bei dieser Regelung handelt der Immobilienmakler einen festen Verkaufspreis mit dem Verkäufer aus. Erzielt der Immobilienmakler in den darauf folgenden Gesprächen mit den Interessenten einen höheren Verkaufspreis für die Immobilie, so kann der Makler den Mehrerlös als eine Art Provision betrachten und sie selbst einstecken. Die Provisionen der beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, werden in Fachkreisen unterschiedlich bezeichnet. Die Provision der Käufer nennt man Außen-Courtage oder Außen-Provision und die Provision der Verkäufer nennt man Innen-Courtage bzw. Innen-Provision. Einige Immobilienmakler vereinbaren komplette Innen-Provisionen. Die Innen-Provision hat vor allem für den Käufer einen großen Vorteil. Er kauft die Immobilie für den Angebotenen bzw. für den heruntergehandelten Preis ohne jegliche Nebenkosten mit einplanen zu müssen, denn diese sind bereits im Kaufpreis enthalten. Die Maklercourtage wird dem Verkäufer bei dieser Methode vom erzielten Verkaufspreis abgezogen.
23. Januar 2008
Ein Immobilienmakler vereinbart mit seinen Kunden bereits vor Kaufabschluss alle nötigen Dinge. Diese werden im Maklervertrag zusammengefasst. Die Hauptpflicht des Maklervertrages ist das Festhalten des Maklerlohns. Der Auftraggeber verpflichtet sich im Erfolgsfall zur Zahlung des Maklerlohns. Es besteht jedoch keine Verpflichtung des Immobilienmaklers wird auch Tätig zu werden. Im umgekehrten Fall besteht für den Auftraggeber auch nicht die Pflicht, dass dieser die nachgewiesenen Abschlussmöglichkeiten Wahrnehmen muss. Da das Gesetz die Vertragsfreiheit vorsieht, ist auch der Maklervertrag variierbar. Wenn beide Parteien zustimmen, können grundlegende Vereinbarungen geändert oder weggelassen werden. Hierzu muss jedoch das Ja von beiden Seiten kommen. Durch die Vertragsfreiheit hat sich in der Rechtspraxis eine große Anzahl von Sonderfäller gebildet, welche unterschiedlich angegangen werden müssen. Der Immobilienmakler muss in jedem Fall die Interessen beider Parteien wahren und er haftet selbstständig für Schäden, welche durch sein Verschulden entstanden sind. Nach Abschluss eines Geschäftes muss der Immobilienmakler jeder Partei eine so genannte Schlussnote zukommen lassen. Die Schlussnote enthält die wichtigsten Vertragsbestandteile und zeigt jeder Partei erneut das komplette Geschäft.
23. Januar 2008
Der Immobilienmakler arbeitet auf Provisions- oder Courtagebasis. Die Höhe der Provision variiert dabei von Vertrag zu Vertrag. Bei Immobilienverkäufen ist es dem Immobilienmakler möglich bis zu sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer zu verlangen. Bei der Interessenfindung für Mietwohnungen ist die Provision gesetzlich auf zwei Monatskaltmieten beschränkt. Vor allem das Geschäft mit Luxusimmobilien oder mit Gewerbeimmobilien ist für den Immobilienmakler ein lukratives Pflaster. Die Maklercourtage wird in jedem Fall beim Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrages fällig. Jede Vorleistung, welche der Makler vor Vertragsabschluss tätigt, geht auf sein eigenes Risiko und kann im Verlustfall nicht von den Auftraggebern zurück verlangt werden. Das Interesse des Immobilienmaklers an einem Vertrag hängt vom Vertrag ab. Besteht ein Exklusivvertrag, so ist das Engagement des Immobilienmaklers höher, als bei einem offenen Vertrag, bei dem der Anbieter den Vertragsabschluss ohne den Immobilienmakler tätigen kann.
Sollte kein Immobilienmakler eingesetzt werden, können die Kosten für ein Immobilienangebot der anderen Partei trotzdem angerechnet werden. Zu den berechneten Kosten gehören zum Beispiel Inserierungs- und Zeitkosten. Diese können entweder dem Interessent oder dem Eigentümer berechnet werden. Ein Interessent kann so zum Beispiel mietfreie Monate oder kostenlose Nebenleistungen für seine Mühen durchsetzen. Ist ein Immobilienmakler in das Vertragsgeschehen mit eingebunden, so entscheidet in vielen Fällen die derzeitige Marktlage wie hoch die Maklerprovision im Endeffekt ausfällt. Da der Verkäufer an einem möglichst hohen Verkaufpreis interessiert ist, der Käufer hingegen an einem möglichst niedrigen, entsteht eine Differenz. Die Kosten dieser Differenz sind die Kosten für die Vermittlung über einen Immobilienmakler. Der Immobilienmakler muss nicht hinzugezogen werden, wenn trotz eines hohen Angebotes eine hohe Nachfrage besteht. Ist der Aufwand für den Verkäufer wegen einer zu geringen Nachfrage hoch, wird dieser einen Makler in Anspruch nehmen, um die Differenz möglichst gering zu halten. Erlaubt es die Marktlage, so kann der Makler eine so genannte Kundenprovision verlangen, mit der er die Maklerkosten komplett dem Kunden berechnet.
23. Januar 2008
