Immobilien

Immobilienmakler

23.Januar 2008

Sucht man in der heutigen Zeit nach einer Eigentumswohnung oder einer eigenen Immobilie, so hat man zwei Möglichkeiten diese Suche auszuführen. Die erste Variante ist, dass man sich auf eigene Faust durch die Immobilienwelt bewegt und mit Hilfe von Online-Immobilienportalen und Anzeigeblättern versucht das passende Domizil zu finden. Die zweite und einfachere Variante ist sich an einen Immobilienmakler zu wenden. Der Immobilienmakler sucht genau nach den Wünschen der Kunden die passenden Häuser oder Wohnungen zu den vorgegebenen Konditionen heraus und präsentiert ihnen die Immobilien ausführlich.

Der Immobilienmakler kann sowohl als Vermittlungsmakler als auch als Nachweismakler aktiv werden. In vielen Fällen ist er ein selbstständiger Gewerbebetreibender, welcher seiner Arbeit nur mit der behördlichen Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung nachgehen darf. Diese gesetzliche Regelung umfasst die Vermittlung des Abschlusses und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen, welche Grundstücke, Wohnräume und gewerbliche Räume als Kaufobjekte beinhalten. Der Immobilienmakler arbeitet in den meisten Fällen nach dem Erfolgsprinzip, und erhält für seine Tätigkeiten eine Maklerprovision, welche in Fachkreisen Courtage genannt wird. Der Begriff „Courtage“ stammt aus dem französischen und bezeichnet eine Vermittlungsgebühr eines Immobilienmaklers bei einem Kauf oder Verkauf von diversen Immobilien oder diversem Wohneigentum. Die Courtage wird oftmals auch mit der Börse in Verbindung gebracht, wo ihr aber dieselbe Bedeutung zugesprochen wird wie beim Immobilienhandel.

Ein Makler ist im Grunde genommen ein Vermittler, welcher es ermöglicht Verträge zwischen zwei Parteien zum Abschluss zu bringen. Wie für jeden anderen Beruf unterliegt auch der Immobilienmakler diversen gesetzlichen und zivilrechtlichen Bestimmungen. Diese kommen über den Maklervertrag oder auch über den Handelsmakler zum Ausdruck. In erster Linie werden in Deutschland Immobilien und Aktien gemakelt.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilienmaklern und von Maklern allgemein. Man kennt den Handelsmakler, den Zivilmakler und den Kursmakler. Der Handelsmakler übernimmt gewerbsmäßig für andere die Vermittlung und in einigen Fällen sogar den Abschluss von Verträgen über Gegenstände des Handelsverkehrs. Die Handelsmakler handeln in fremden Namen und auch auf fremde Rechnung. Der Handelsmakler beschäftigt sich mit der Vermittlung von Verträgen über die Anschaffung oder Veräußerung von Gegenständen, welche im Rahmen des Handelsverkehrs eine Rolle spielen. Der Handelsmakler kann auch als Immobilienmakler fungieren und unbewegliche Dinge in seinen Handelsmaklervertrag mit aufnehmen. Jedoch sind im HGB (Handelsgesetzbuch) zu dieser Sonderform des Handelsmaklers als Immobilienmakler keine Vorschriften verfasst. In diesem Fall findet man keine Maklerlohnregelung oder keine Vertragsausfertigung nach HGB (Handelsgesetzbuch). Eine weitere Sonderform des Handelsmaklers ist der Versicherungsmakler. Dieser steht nicht wie gewöhnlich zwischen zwei Parteien, sondern nur auf Seiten der Kunden. Somit schuldet den Maklerlohn allein der Versicherer. Der Versicherungsnehmer unterliegt keiner Provisionszahlungspflicht.

Die zweite Maklerform ist der Zivilmakler. Im Gegensatz zum Handelsmakler, welcher dem HGB (Handelsgesetzbuch) unterliegt, unterliegt der Zivilmakler dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der Zivilmakler ist für Mietverträge. Kaufverträge über Grundstücke und Darlehensverträge zuständig. Daher ist die Einteilung des Immobilienmaklers am ehesten in die Gruppe der Zivilmakler zu tätigen. Zivilmakler haben bereits einen Provisionsanspruch, wenn infolge eines Nachweises einer Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss ein Vertrag hätte zustande kommen können. Dies unterscheidet sie von den Handelsmaklern, welche einen Abschluss erzwingen müssen.

Die dritte Maklerform ist der Kursmakler. Für den Kursmakler gilt das Gesetzbuch der BörsG. Amtlich gelten Kursmakler als Handelsmakler, welche an der Feststellung von Börsenkursen mitwirken. Sie müssen von jedem Händler Aufträge annehmen, welche zur Teilnahme am Börsenverkehr zugelassen sind. Eigengeschäfte sind bei Kursmaklern nur durch starke Beschränkungen möglich. Der Kursmakler kümmert sich komplett um alle Börsengeschäfte und hat mit dem Immobilienmakler nicht viel zu tun.

Bei jeder der vorgestellten Maklerversionen kann man weitere Unterscheidungen der Maklertätigkeiten vornehmen. Zu diesen Unterscheidungen gehören der Nachweismakler und der Vermittlungsmakler.

Der Nachweismakler hat nur eine Aufgabe und zwar den Nachweis der Gelegenheit, zum Abschluss eines Vertrages zu leisten. Er muss lediglich ermöglichen, dass die Möglichkeit besteht über eine Leistung einen Vertrag abzuschließen. Für die Güte dieser Leistung ist er nicht verantwortlich. Dieser Makler wird nur zur Interessentenfindung eingestellt. Er tätigt keinerlei Kontaktaufnahme zu den Interessenten, sondern meldet diese beim Auftraggeber. Bei Nachweißmakler genügt der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt nicht um einen Provisionsanspruch stellen zu können. Er kann dem Auftraggeber eine Liste mit mehreren hundert Interessenten zusenden. Jedoch bekommt der Makler erst einen Anspruch, wenn tatsächlich einer dieser Interessenten ein Geschäft mit dem Auftraggeber abschließt.

Der Vermittlungsmakler hingegen darf mit den Interessenten in Kontakt treten und diesen damit zu ermöglichen, dass ohne weiteres, konkrete Vertragsverhandlungen beginnen können. Der Vermittlungsmakler kann mit der Zustimmung der Auftraggeber sogar Vertragsabschlüsse vornehmen. Somit macht der Vermittlungsmakler einen nicht abschlussbereiten Interessenten zu einem abschlussbereiten und schließt für seine Arbeitsgeber die Verträge ab. In den meisten Fällen ist der Immobilienmakler ein Vermittlungsmakler, da er die gesamten Verträge für seine Kunden abschließt. Der Vermittlungsmakler ist zur Neutralität verpflichtet und muss sich für beide Vertragspartner gleichermaßen einsetzen. Die Interessen und Wünsche beider Partner müssen von ihm berücksichtigt werden. Darüber hinaus kann der Immobilienmakler, welcher als Vermittlungsmakler tätig ist, für ihm bekannte und verschwiegene Mängel belangt werden. Er muss bei der Interessentenfindung ebenfalls die Bonität, also die Zahlungsfähigkeit, der Interessenten überprüfen. Diese Tätigkeit wird im Normalfall vom eigentlichen Verkäufer vorgenommen. Schließt der Vermittlungsmakler jedoch den Vertrag selbst ab, muss er die Bonität prüfen. Um das Geschäft komplett abzuschließen verhandelt der Makler mit beiden Vertragsparteien, bis diese dem Geschäft zustimmen. Im Volksmund wird der Vermittlungsmakler auch als Verkäufer mit besonderen Pflichten und Rechten angesehen. Neben dem Immobilienmakler können auch Unternehmensmakler und Ehemakler als Vermittlungsmakler in Kraft treten. Jedoch ist das Feld des Immobilienmaklers am weiträumigsten.

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