Immobilien

Logistikimmobilien

06.Februar 2008

Die Eigentümer von Büroimmobilien haben schon einiger Zeit mit rasant wachsenden Leerständen und sinkende Mieten zu kämpfen. Ganz anders ist dies bei Logistikimmobilien. Die Logistikimmobilien bieten im Gegensatz zu Büroflächen für Investoren einige Vorteile. Dies liegt vor allem einen Renditen, die mit circa 8 bis 9% überdurchschnittlich hoch sind. Außerdem bestechen Logistikimmobilien auch durch geringere Schwankungen im Vergleich zu Büros. Es ist zwar so, dass auch bei Logistikimmobilien aufgrund der Flächenexpansion und der Wirtschaftsflaute die Durchschnittsmieten gesunken sind, im Gegensatz zu anderen Segmenten war dies aber nur geringfügig der Fall. Top-Objekte in exponierter Lage erzielen immer noch fünf bis über sechs Euro Miete pro Quadratmeter. In Flughafennähe wird die Miete sogar noch gesteigert.

Dies liegt vor allem daran, dass die Logistikbranche seit ungefähr 1995 boomt. Deshalb ist die Nachfrage nach Logistikimmobilien auch dementsprechend groß. Und nicht nur die Nachfrage ist groß, auch die Flächen selbst müssen groß Sein. Die am meisten gefragtesten Logistikimmobilien haben mehr als 5000 m². Dies liegt daran, dass die Unternehmen ihre Geschäfte an wenigen Umschlagplätzen zentralisieren. Außerdem wird das Outsourcing immer beliebter. Das bedeutet, dass etwa 30 bis 35% des Marktes in Deutschland von externen Dienstleistern bearbeitet wird. Auch hier werden in den kommenden Jahren weitere Steigerungen erwartet. In den USA beispielsweise beträgt dieser Anteil im Moment bereits rund 75%. Somit ist auch in Deutschland das Potenzial an Logistikimmobilien enorm hoch. Nicht zuletzt deshalb, weil immer mehr europäische Unternehmen das operative Geschäft mit dem Transport von Waren und Gütern an Dienstleister der Logistikbranche auslagern.

Doch nicht nur für Unternehmen sind Logistikimmobilien interessant, sondern auch für Anleger. Die Logistikimmobilien sind auch eine interessantere Fondsoption. Dabei gibt es zwei Sorten von Anlegern: die einen, die sich am Logistikmarkt nicht so gut auskennen, sind zurückhaltend und wollen lieber langfristig vermietete Objekte kaufen. Privatinvestoren entfalten sich da ganz anders: sie bedienen sich der preiswerten Objekte, weil sie meistens schon einen Mieter in petto haben und so echte Schnäppchen machen können.

Beim Thema Logistikimmobilien ist natürlich die Objektqualität ein ganz entscheidender Faktor. Denn nur gute Qualität lässt sich gut vermieten. Außerdem müssen Logistikimmobilien bestimmte Eigenschaften vorweisen, um für den Logistikmarkt nützlich und interessant zu sein. Dabei sind mehrere Faktoren von enormer Wichtigkeit: Ganz wichtig ist die Lage. Optimal sind Ballungszentren mit guter Autobahnanbindung und Flughafennähe. Ferner sollte das Objekt 24 Stunden täglich nutzbar sein. Nachteilig wirken sich hier eingeschränkte Nutzung in Gewerbemischgebieten mit Wohnungen aus. Die Mindesthöhe der Logistikimmobilien sollte 6 m betragen. Außerdem erwarten die Interessenten der Logistikimmobilien pro 1000 m² Fläche zwei bis drei Tore. Wichtig ist auch eine hohe Variabilität, um die Logistikimmobilien auch mit wenig Aufwand für andere Anforderungen fit zu machen. Des weiteren sollte der Büroanteil nicht größer als 10 bis 15% sein. Denn mehr zahlen und brauchen Logistiker auch nicht.

Zwischen 350 und 500 € (ohne Büro und Grundstück) müssen Investoren, die sich für Logistikimmobilien interessieren, investieren. Die Preise variieren natürlich in Bezug auf Bauweise und Ausstattung der Logistikimmobilien. Wenn es um die Vermittlung von Logistikimmobilien geht, differieren auch die Vorstellungen der Investoren und Mieter in Hinsicht auf die Vertragslaufzeit. Die finanzierenden Banken wollen meistens 10-Jahres-Mietverträge durchdrücken. Dies geht den meisten Mietern allerdings zu weit. Dies hat einen ganz nachvollziehbaren Grund, insoweit, dass Logistiker vom Handel meistens Aufträge bekommen, die eine Laufzeit zwischen drei und fünf Jahren besitzen. Das heißt im Umkehrschluss, dass sich die Interessenten von Logistikimmobilien nicht länger an einer Logistikimmobilien binden können und wollen. Deshalb ist es wichtig Logistikimmobilien zu finden, die möglichst flexibel nutzbar sind und sich bequem den Vorstellungen und Interessen anderer Mieter angleichen können.

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