Immobilien

Mietrecht

28.August 2008

Häufig kommt es bei einem Mietverhältnis zu Streitigkeiten zwischen den Parteien. Meist lassen sich diese durch ein sachliches Gespräch mit anschließender Einigung beilegen. Dennoch sollte sich jeder Mieter über seine eigenen Rechte, aber auch Pflichten bewusst sein, damit er seine Ansprüche geltend machen kann.Die Kündigungsfrist für ein Mietverhältnis beträgt drei Monate. Zwar kann der Mieter die Wohnung bereits vorher räumen, dennoch ist er verpflichtet, die Miete weiterhin zu zahlen. Viele Vermieter verzichten auf die Kündigungsfrist, wenn ein direkter Nachmieter gestellt wird. Bei einer Kündigung muss der Mieter keinen Grund angeben. Andersherum kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht grundlos kündigen, der Mieter hat Anspruch darauf, den Kündigungsgrund zu erfahren. Außerdem staffelt sich die Kündigungsfrist mit dem Zeitraum, in welchem der Mieter die Immobilie bereits bewohnt. Nutzt dieser die Räumlichkeiten bereits länger als fünf Jahre, muss der Vermieter sechs Monate bis zur Räumung gewähren, bei einer Nutzung von über acht Jahren sogar neun Monate. Eine fristlose Kündigung ist nur in wenigen Fällen zulässig, unter anderem dann, wenn der Mieter seine Mietkosten nur unregelmäßig zahlt oder den Hausfrieden erheblich stört. Jedoch ist es auch dem Mieter nicht  möglich, fristlos zu kündigen. Dies darf er nur dann, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt und eine vertraglich zugesicherte Nutzung der Immobilie nicht möglich ist. Dazu gehören zum Beispiel eine Nichtbehebung von großen Mängeln wie ein undichtes Dach oder defekte Leitungen.

Ein befristeter Mietvertrag ist nur bei Nennung von expliziten Gründen zulässig. Ein Grund wäre die geplante Eigennutzung durch den Vermieter oder ein anstehender Abriss des Gebäudes. Ohne Nennung des Grundes gilt der Vertrag als unbefristet! Diese Regelung ist erst Mitte 2001 in Kraft getreten, bis dahin waren auch Zeitverträge ohne Grund zulässig.

Im Fall eines Dahinscheidens des Mieters, tritt dessen Partner in das Mietverhältnis ein, auch dann, wenn dieser nicht mit dem Verstorbenen verheiratet war.

Mieterhöhungen sind nur in einem gewissen Rahmen zulässig und bedürfen der Erklärung. Der Grund, dass mit der Mieterhöhung die gestiegenen Zinsen des Darlehens gezahlt werden sollen, welches der Vermieter für den Kauf der Immobilie aufgenommen hat, ist nicht zulässig! Die Regel ist, dass der Mietpreis innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent ansteigen darf, alles was darüber hinaus geht ist nicht zulässig. Außerdem darf der Vermieter die Miete nur einmal in einem Jahr anheben. Die Mieterhöhung muss im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Liegt die Erhöhung der Kosten mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete, liegt Mietwucher vor- dies ist ein Vergehen und muss angezeigt werden. Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht, welches er im zweiten Monat nach Ankündigung der Erhöhung geltend machen kann.

Der Vermieter darf zu jedem Zeitpunkt Modernisierungen in der Immobilie vornehmen, ohne dass der Mieter diese ablehnen darf. Allerdings müssen die Maßnahmen drei Monate vor Durchführung angekündigt werden. Der Mieter darf nur dann gegen den Umbau vorgehen, wenn sein tägliches Leben drastisch eingeschränkt würde, beispielsweise durch eine Abstellung von Wasser oder Strom durchgehend über mehrere Tage. Umbauten von Seiten des Mieters bedürfen der Zustimmung des Vermieters und müssen reversibel sein. Im Fall eines Rückbaus nach dem Auszug des Mieters kann der Vermieter die dafür anfallenden Kosten zurückverlangen.

Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern er nicht Schäden anmeldet, die durch den Mieter entstanden sind und beseitigt werden müssen. Bei der Rückzahlung müssen auch die Zinsen an den Mieter ausgezahlt werden!

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