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Mietwohnungen

20.Januar 2007

Beim Thema Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen wird oft die Problematik des Energieausweises aufgeworfen. Hier wird gefragt, wann ein Energieausweis ausgestellt werden muss.

Dazu kann man sagen, dass für Neubauten von Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen der Energieausweis bereits seit 2002 verpflichtend ist. Diese Verpflichtung betrifft nun auch das Segment Altbauten bei Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen. Denn ab 2008 muss zwingend bei Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Mietwohnungen zwingend ein Energieausweis ausgestellt werden. Für die Einführungszeit werden Übergangsvorschriften in Gebrauch genommen. Energieausweise müssen für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen für bis 1965 errichtete Gebäude ab dem 1. Januar 2008, und für später errichtete Gebäude ab dem 1. Juli 2008 ausgestellt werden. Viele Leute fragen sich natürlich auch, für welche Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen die Ausweise ausgestellt werden müssen. Hier schreibt der Gesetzgeber vor, dass Energieausweise für gewerblich genutzte Gebäude und neuerrichtete Mehrfamilienhäuser ausgestellt werden müssen. Bei Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen, die dem Segment Altbauten zuzuordnen sind, wird der Energieausweis verpflichtend, wenn die Mehrfamilienhäuser oder die Mietwohnungen vermietet, verpachtet oder verkauft werden. Und dies gilt unabhängig von der Art der Nutzung oder dem Baujahr.

Danach stellt sich natürlich die Frage, für welche Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen kein Energieausweis ausgestellt werden muss. Dort ist ganz klar definiert, dass für selbstgenutzte Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen auch künftig keine Energieausweise ausgestellt werden müssen. Dasselbe gilt für Mietwohnungen mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Nicht-Wohngebäude mit nicht mehr als 50 m² Netto-Grundfläche. Auch dafür müssen keine Energieausweise ausgestellt werden. Oft wird auch gefragt, wer eigentlich den Energieausweis für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen ausstellt. Dazu ist zu sagen, dass die Aussteller von Energieausweisen bestimmte Qualifikationsanforderungen aufweisen müssen. Der Gesetzgeber zieht hier die Energie-Spar-Verordnung heran und schreibt hier eine akademische Ausbildung als Zulassungsvoraussetzung vor. Außerdem können auch Experten mit dementsprechender Ausbildung und anschließender Fortbildung und Berufserfahrung Energieausweise ausstellen, wenn sie eine Bauvorlagen-Berechtigung besitzen. Zugelassen sind demnach Architekten und Ingenieure, staatlich geprüfte Techniker, Innenarchitekten und Handwerker, die sich bei ihrer Tätigkeit hauptsächlich mit den Bereichen des Baugewerbes im Hochbau, Heizungsbau, Schornsteinfegerwesen und in der Installation befassen.

Außerdem müssen die Aussteller von Energieausweisen über eine umfassende Fortbildung im energiesparenden Bauen zum Gebäude- oder Energieberater verfügen. Doch wie findet man solch einen zugelassenen Aussteller? Da zur Ausstellung dieser Energieausweise für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen verschiedene Berufsgruppen berechtigt sind, kann man die jeweiligen Ausstellerverzeichnisse über die Vereine, Verbände, Innungen und Kammern anfordern. Sie kommen noch bequemer, unkomplizierter und schneller zum Ziel, wenn sie im Internet auf die Suche nach einem Aussteller des Energieausweises für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen gehen. Dabei ist der Energieausweis für Alt- und Neubauten jeweils 10 Jahre gültig.

Da es über die Ausstellung der Energieausweise für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen keine Gebührenordnung gibt, ist die Kostenfrage eines Energieausweises für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen Verhandlungssache. Richtgrößen bei der Preisbestimmung sind dabei Gebäudegröße und Zeitaufwand. Ferner kann man freiwillig in den Energieausweis Beratungsleistungen wie beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen oder Energiesparpotenzial aufnehmen.

Besitzt man einen Altbau, muss man sich entscheiden, ob man einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lassen möchte. Da muss die Frage beantwortet werden, ob kurze fachliche Empfehlungen genügen oder ein ausführlicher Beratungsbericht erforderlich ist. Danach läuft die Erstellung des Energieausweises für Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen ziemlich unkompliziert ab. Als erstes nimmt man alle relevanten Daten zur Anlagentechnik und zu den Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen auf. Dann werden die Bewohner der Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen beispielsweise zu typischen Problemen wie Schimmelbildung gefragt. Diese Daten werden dann analysiert und aufgrund dessen der Energiebedarf der Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen mit den Verbrauchskennwerten erstellt. Dann wird der Energieausweis ausgestellt. Hier bietet es sich an einem Vororttermin in Aussicht zu stellen, um sich über die Ergebnisse beziehungsweise potentielle Sanierungsmaßnahmen zu unterhalten.

Beim Energieausweis unterscheidet man auch noch zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis zeigt im Gegensatz zum Verbrauchsausweis den Primärenergiebedarf der Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen. Um diesen zu erstellen, ermittelt man Kennzahlen einzelner Anlagen und Gebäudeteile unter standardisierten Bedingungen. Hierbei werden allerdings Einflüsse wie beispielsweise das Nutzerverhalten in den Mehrfamilienhäusern oder Mietwohnungen nicht berücksichtigt.

Das Gegenteil ist dann der Verbrauchsausweis, der exakt den Energieverbrauch der Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen anhand des tatsächlichen Nutzerverhaltens wiedergibt. Bei der Berechnung dessen werden die drei vorhergehenden Kalender- oder Abrechnungsjahre berücksichtigt.

Bei Mehrfamilienhäusern oder Mietwohnungen kann deshalb der Energieausweis auf der Grundlage des tatsächlich gemessenen Verbrauchs wie auch in Hinsicht auf den errechneten Energiebedarf ausgestellt werden. Bei Mehrfamilienhäusern oder Mietwohnungen allerdings, die weniger als fünf Wohneinheiten besitzen und für die vor dem 1.11.1977 ein Bauantrag gestellt wurde und bis heute noch nicht die Standards der ersten Wärmeschutzverordnung von 1997 erreichen, kann nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Das heißt, hier hat der Verbraucher keinen Entscheidungsspielraum.

Durch die schrittweise Einführung der Energiesparerverordnung 2007 besteht bis zum 1.10.2008 eine völlige Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
Wird ein Energieausweis erstellt, werden die Abmessungen der Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen und die Daten der Anlagentechnik in diesen Energieausweis eingetragen. Dies kann vom Eigentümer selbst vorgenommen werden wie auch durch einen Energieberater. Vor allem beim Bedarfsausweis (aber auch grundsätzlich) sollte bei der Erfassung der CO2-Emissionen eine akribische Datenerhebung erfolgen. Wenn es erforderlich sein sollte, kann ein erfahrener Energieberater auch sinnvollere Pauschalierungen und Abschätzungen vornehmen. So werden auf der Basis dieser eingetragenen Daten Energiesparpotenziale ermittelt und der Ist-Zustand analysiert.

Dabei muss nicht für jede Mietwohnung eines Mietshauses ein Energieausweis ausgestellt werden. Denn wenn ein Energieausweis für ein Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten ausgestellt wird, so gilt dieser Energieausweis für das gesamte Gebäude.

Bei Mehrfamilienhäusern werden keine Verbrauchsangaben zu den einzelnen Mietern gemacht. Denn um verlässliche Informationen über die energetische Qualität von Mehrfamilienhäusern zu erhalten, sollte man sich nicht an den Verbrauchswerten orientieren. Diese besitzen keinen großen Informationswert. Denn ein Ein-Personenhaushalt braucht weitaus weniger Energie für Warmwasser und Heizung als der Haushalts einer mehrköpfigen Familie. Dabei können jedoch die Verbrauchswerte des letzten Mieters freiwillig dem Energieausweis beigefügt werden. Wird ein Verbrauchsausweis ausgestellt, wird der durchschnittliche Verbrauch aller Mieter als Basis herangezogen.

Werden Gebäude gemischt genutzt, müssen mehrere Energieausweise ausgestellt werden.
Denn die EU-Richtlinie differenziert nicht zwischen Bauarten, Bauweisen oder Gebäudegröße, sondern zwischen Nutzungsarten. So gibt es Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen aber auch gewerblich genutzte Gebäude. Und für diese verschiedenen Nutzungsarten gibt es auch jeweils verschiedene Energieausweise.

Bei der Nutzung eines Gebäudes als Wohn- und Geschäftshaus, wo beispielsweise im Erdgeschoss ein Ladengeschäft beherbergt ist und darüber mehrere Mietwohnungen gelegen sind, müssen zwei Energieausweise ausgestellt werden.

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