Immobilien

Run auf Spezialimmobilien

06.Februar 2008

Der Erfolg von Investitionen in Spezialimmobilien hängt unmittelbar vom wirtschaftlichen Konzept und Erfolg des Betreibers der Spezialimmobilien ab. Deshalb muss das Gesamtkonzept einer intensiven Prüfung unterzogen werden. Spezialimmobilien unterliegen mit ihrem Konzept meistens aktuellen Markttrends.
Vor allem bei Immobilien aus dem Kultur- und Freizeitbereich (z. B. Kinos) verändern sich diese Markttrends in immer kürzeren Abständen. Für den Investor bedeutet das, dafür vorzusorgen, dass alle zehn bis 15 Jahre Umbauten und Modernisierungen finanziert werden können. Neben Spezialimmobilien wie Hotels und Kliniken gibt es eine immer größere Nachfrage nach Seniorenheimen. Aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland ist auch zukünftig mit hohem Bedarf und entsprechender Auslastung zu rechnen.
Spezialimmobilien sind in der Regel monofunktional. Deshalb ist es wichtig, neben Lage und Objekt auch den Wettbewerb und vor allem das Konzept auf Wirtschaftlichkeit und langfristigen Erfolg zu untersuchen. Dazu gehören neben einer Markt- und Standortanalyse auch eine Wettbewerbsanalyse, eine Produkt- und Betreiberanalyse und die Analyse der Nutzungskonzeption.
Der Bedarf an Spezialimmobilien, besonders im Bereich der Hotellerie, nahm in den letzten Jahren kontinuierlich zu.
Ständig steigende Übernachtungszahlen und eine gute Auslastung von Hotels lassen dieses Segment zukunftstauglich erscheinen. Überdurchschnittliche Renditen sind das Äquivalent
für erhöhte Risiken.

Zahlreiche Unternehmen versuchen, ihr Anlagevermögen zu verkleinern um dabei im Gegenzug die Liquidität zu erhöhen. Deshalb werden firmeneigene, betriebsnotwendige Spezialimmobilien und Grundstücke an Anleger veräußert über Baufinanzierung, um anschließend zurückgemietet oder geleast zu werden. Für den Investor ist von Vorteil, dass er ein Grundstück oder eine Spezialimmobilie erwirbt, mit dem sich zumeist hohe Renditen erwirtschaften lassen. Meistens werden Mietverträge über sehr lange Laufzeiten vereinbart, weil es sich um betriebsnotwendige Spezialimmobilien handelt. Nachteilig ist es allerdings, wenn der Mieter z. B. wegen Insolvenz das Grundstück verlässt. Die Drittverwendungsfähigkeit ist gerade bei Produktionsunternehmen sehr eingeschränkt. Es muss mit Objekt- und Bodenkontamination gerechnet werden, für die der Eigentümer haftbar gemacht werden kann. Die Auswahl des Mieters ist demnach mindestens so bedeutsam wie die der Spezialimmobilien.
Bekanntermaßen spielt die Lage nicht nur bei Wohnimmobilien eine wesentliche, oft entscheidende Rolle. Dabei sind, je nach Immobilienart und vorgesehener Nutzung, viele
verschiedene Aspekte zu berücksichtigen: Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem, gute Erreichbarkeit mit dem Pkw oder zu Fuß, Umgebungsqualitäten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie etc. Wichtig ist, in die Lagebeurteilung der Spezialimmobilien auch zukünftige Umgestaltungen des Umfeldes mit einzubeziehen: Kündigt sich in einem Stadtteil ein demographischer Wandel an? Sind Verkehrsprojekte in
unmittelbarer Nachbarschaft geplant? Die Beantwortung solcher Fragen kann entscheidenden Aufschluss über den Erfolg oder Misserfolg eines Investments bei Spezialimmobilien geben.
Wer der Aussage eines Verkäufers, dass es sich um erstklassige Bauqualität der Spezialimmobilien handele, blind vertraut, kann böse Überraschungen erleben. Deshalb lassen institutionelle Investoren vor dem Kauf der Spezialimmobilien im Allgemeinen die Bauqualität begutachten. Ein ausführliches Gutachten ist für den Privatanleger aber oft zu teuer. Doch eine genaue Besichtigung und Analyse durch einen Fachmann bis hin zu bautechnischen Untersuchungen der Spezialimmobilien sollten auf jeden Fall durchgeführt
werden.

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