Immobilien

Shoppingcenter – Investition?

06.Februar 2008

Shoppingcenter als Anlageimmobilien bedürfen einer sehr intensiven Prüfung. Das größte Problem stellt die Drittverwendungsfähigkeit dar – also die Möglichkeit, die Immobilie
nach Auslaufen eines Mietvertrages neu zu vermarkten. Häufig wäre dies nur mit einem so tiefgreifenden Umbau möglich, dass stattdessen ein kompletter Rückbau
technisch und wirtschaftlich sinnvoller ist. Deshalb sollten vor allem drei Aspekte die Investitionsentscheidung beeinflussen: Dauer des Mietvertrages, Bonität und voraussichtliches wirtschaftliches Standing des Mieters und vor allem die Drittverwendungsfähigkeit. Die Lage eines solchen Objektes beeinflusst vor allem den letzten
Punkt stark. Hat sich ein Standort z. B. eines Shoppingcenters oder größeren Einzelhandels aufgrund der Umfeldbedingungen deutlich verschlechtert, wird es schwer sein, zu befriedigenden Konditionen einen Anschlussmieter zu finden. Bei Shoppingcentern ist es wichtig, bestimmte Anker-Mieter zu behalten, denn sonst schwindet die Attraktivität
auch für andere Nutzer. Diese Risiken signalisieren, diese Anlageform sehr sorgfältig zu prüfen. Eine Due-Diligence-Analyse der Lage, Mietverträge, Drittverwendungsfähigkeit
und Ankermieter über einen langen Zeitraum sollte zum Standard gehören.
In Hamburg beispielsweise gibt es rund 10.0000 Geschäfte, elf Shoppingcenter
in der City und rund 2.000 Bars und Restaurants.
Über 70 Millionen Aufenthaltstage und fünf Millionen Übernachtungen von Touristen führen zu einem Bruttoumsatz von rd. 2,71 Mrd. Euro. Die durchschnittliche Kaufkraft der 1,73 Millionen Einwohner beträgt 19.700 Euro pro Person. Grundsätzlich bietet die Stadt also ein gutes Umfeld für den Handel und für Shoppingcenter.
Die Entscheidung, welches die schönste Stadt Deutschlands ist, sollte jeder selbst treffen. Fest steht jedenfalls, dass Hamburg eine Vielzahl von Merkmalen aufweist, die seine Attraktivität
als Wohn- und Freizeitstadt ausmachen:
-    große innerstädtische Grünflächen
-    überdurchschnittlich große Wasserflächen mit vielen Möglichkeit des Wassersports
-    ein Mix aus historischen Bauten und interessanter moderner Architektur
-    vielgestaltige Einkaufsmöglichkeiten mit einer Reihe von Shoppingcentern von internationalem Ruf
-    Kulturangebote einer Großstadt: Vom alternativen Off-Theater über Musicals, Theater bis zur Oper
-    das attraktive Flair einer Universitätsstadt.
Diesem allgemeinen Angebot entsprechen viele Immobilien-Lagen in der Stadt, z. B. entlang der Elbe, um die Alster oder am Alster-Oberlauf. Es gibt aber darüber hinaus noch viele Standorte, die weniger bekannt, aber gerade auch für Investoren aufgrund hoher Renditen sehr attraktiv sind. Besonders Shoppingcenter nehmen hier einen attraktiven Part ein, da Hamburg eine enorme Kaufkraft besitzt. Deshalb werden Shoppingcenter auch immer beliebter und interessanter.
Außerdem ist die Aufwertung der lange Zeit vernachlässigten Stadtteile Veddel, Wilhelmsburg und Harburg ist beschlossene Sache. Durch innovative Maßnahmen der Stadtentwicklungspolitik wird die Belebung und soziale Durchmischung in diesen
Stadtteilen vorangetrieben. Wichtige Schritte sind die Internationale Gartenschau im Jahr 2013 und eine internationale Bauausstellung. In den nächsten Jahrzehnten wird die übergreifende Planung die Entwicklung dieser Gebiete begleiten. Auch hier sind Shoppingcenter in Planung.
In den letzten Jahren war besonders die Luftfahrtindustrie der Beschäftigungsmotor der Hansestadt: Ursprünglich wollte Airbus bis zum Jahr 2007 insgesamt 2.000 neue, zumeist
hoch qualifizierte Arbeitsplätze schaffen. Diese Zusage wurde bereits im Frühjahr 2005 erfüllt. Die Erweiterung des Airbuswerks hat in Hamburg und im nahen Umland, ganz besonders in der mittelständischen Zulieferindustrie, einen beispiellosen Gründungs- und Beschäftigungsboom hervorgerufen. Auch hier entstanden rund 2.000 Arbeitsplätze,
weitere 1.500 werden in den nächsten Monaten folgen.
Weitere wichtige Akzente im wirtschaftlichen Geschehen setzt die Hafenwirtschaft. Allein bei der Hamburger Hafen und Lagerhaus AG erhöhte sich der Umsatz im Jahr 2004 um 17,7 Prozent. Bis zum Jahr 2013 sollen in diesem Bereich rund 1.000 neue Stellen geschaffen werden. Der für 1,9 Millionen Standardcontainer ausgelegte Terminal Altenwerder
erreicht nach Erweiterung bereits Mitte 2005 ein Umschlagpotenzial von 2,4 Millionen Containern. Im Endausbau sollen es drei Millionen sein. Insgesamt 600 Millionen Euro werden investiert. Neue Arbeitsplätze kommen und damit auch neue Bewohner, die wiederum erneut das Bedürfnis nach Shoppingcentern haben.

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