Immobilien

Vermittlung von Immobilien

23.Januar 2008

Zur Vermittlung einer Immobilie wird vom Immobilienmakler jeweils ein Maklervertrag mit dem Anbieter wie auch mit dem Nachfrager geschlossen. Nach Abschluss des Vertrages fungieren beide Parteien dem Immobilienmakler gegenüber als Auftraggeber. In solchen Fällen kann es sich um einen Vertrag über die Vermittlung eines Abschlusses, als auch um den Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit handeln. Der Immobilienmakler schließt nur Maklerverträge ab, welche den Handel mit einer Immobilie beinhalten. So kann er Verträge zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Verpachtung einer Immobilie oder grundstücksgleicher Rechte abschließen. Die Courtage ist der wesentliche Inhalt eines Maklervertrages. Das Provisionsversprechen muss vom Auftraggeber dann eingehalten werden, wenn der Immobilienmakler den angestrebten Erfolg nachweisen kann bzw. bewirkt. Der Maklervertrag ist Formfrei und kann schriftlich sowie auch mündlich abgeschlossen werden. Bezieht man sich auf den Verkaufsgegenstand kann man den Immobilienmakler in drei Vertretungsarten unterscheiden. Den Allgemeinauftrag, denn Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.
Der Allgemeinaustrag gibt dem Verkäufer oder dem Käufer die Möglichkeit neben dem bereits eingestellten Immobilienmakler, noch weitere Makler mit einzuschalten. Auch die eigene Suche ist beim Allgemeinauftrag möglich und ist nicht direkt an den Immobilienmakler gebunden.
Der Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer oder den Käufer dazu sich einem einzigen Immobilienmakler anzuvertrauen. Das Zuschalten von weiteren Maklern ist beim Alleinauftrag nicht gestattet. Der Verkäufer bzw. der Käufer dürfen die Immobilie jedoch weiterhin in Eigenregime Kaufen bzw. Verkaufen.
Der qualifizierte Alleinauftrag ist für den Immobilienmakler der beste Vertrag, denn er bietet dem Makler die größtmögliche Sicherheit. Der Verkäufer bzw. der Käufer dürfen nicht selbst tätig werden und muss alle Interessenten an den Immobilienmakler verweisen, auch wenn der Auftraggeber diese selbst akquiriert hat. Da diese Art des Vertrages den Auftraggeber in seinen Rechten zu weit einschränkt, gibt das Gesetz vor, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit ausgehandelt werden kann. Darüber hinaus sind die qualifizierten Alleinaufträge immer befristet. Dies ist ein weiterer Schutz des Auftraggebers. Sind die qualifizierten Alleinaufträge nicht befristet, sind sie ungültig und für den Immobilienmakler besteht im schlimmsten Fall kein Provisionsanspruch. Der Immobilienmakler muss wie auch der Auftraggeber auf die richtige Ausführung der Verträge achten.
Bei Immobilien beträgt die Courtage zwischen drei bis sechs Prozent des Kaufpreises. Auf jede Provision wird die Mehrwertsteuer zuzüglich drauf geschlagen. Bei an Privat vermieteten Wohnungen ist die Courtage gesetzlich festgelegt. Sie beträgt zwei Netto-Monatsmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer. Diese Regelungen gelten jedoch nur für an Privat verkauften Immobilien. Die Provision von Gewerbeobjekten unterliegt keiner Regelung oder keiner bestimmten Prozentzahl und ist frei verhandelbar. Verträge mit Gewebeimmobilien werden von Immobilienmaklern mit dem größtmöglichen Potential abgeschlossen. Die Vorleistungen des Immobilienmaklers gehen auf eigenes Risiko, da die Maklercourtage erst nach Abschluss des Vertrages ausgezahlt wird. Die Höhe der Maklerprovision kann zwar frei ausgehandelt werden, jedoch richtet sie sich in den meisten Fällen nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt vorherrschenden Konditionen. Eine Provision von sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, welche sich der Verkäufer und Käufer teilen, ist der Normalfall. In Hessen und in den Stadtstaaten werden aber Ausnahmen gemacht. In Berlin zum Beispiel ist eine Courtage von sechs Prozent Gang und Gebe, in Hamburg hingegen sind 5,25 Prozent üblich. In den meisten anderen deutschen Bundesländern sind Provisionen von jeweils drei Prozent, welche von Verkäufern und Käufern getragen werden, üblich. Die Festlegung der Verkäufercourtage ist stark variabel und kann von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen. Es ist sogar ein kompletter Verzicht der Verkäufercourtage möglich. Sollte dies der Fall sein, gibt es die Mehrerlösregelung. Bei dieser Regelung handelt der Immobilienmakler einen festen Verkaufspreis mit dem Verkäufer aus. Erzielt der Immobilienmakler in den darauf folgenden Gesprächen mit den Interessenten einen höheren Verkaufspreis für die Immobilie, so kann der Makler den Mehrerlös als eine Art Provision betrachten und sie selbst einstecken. Die Provisionen der beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, werden in Fachkreisen unterschiedlich bezeichnet. Die Provision der Käufer nennt man Außen-Courtage oder Außen-Provision und die Provision der Verkäufer nennt man Innen-Courtage bzw. Innen-Provision. Einige Immobilienmakler vereinbaren komplette Innen-Provisionen. Die Innen-Provision hat vor allem für den Käufer einen großen Vorteil. Er kauft die Immobilie für den Angebotenen bzw. für den heruntergehandelten Preis ohne jegliche Nebenkosten mit einplanen zu müssen, denn diese sind bereits im Kaufpreis enthalten. Die Maklercourtage wird dem Verkäufer bei dieser Methode vom erzielten Verkaufspreis abgezogen.

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